07年——11年房地产分析

一、2007年国家宏观

1、2007年1月23日，建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，依此，北京市相继出台了资金监管、网上签约、标准买卖合同这三大详尽并相互配合的文件。

【分析】该通知的发布和施行对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，结合网上签约的正式实施，下半年的二手房市场，将在良性、规范的轨道中运行。对于房地产经济人的从业制度的管理更为严格，使得房地产经济行为更为规范。建立存量房交易结算资金管理制度，发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。以此使得房地产经纪活动中的结算资金可以安全高效的得到运用，保证了消费者的权益。

2、2007年3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义。

【分析】，《物权法》的颁布，与我国的社会制度本质一致，法律面前人人平等。保护公民合法的财产权，有利于遏制阶层的利益。《物权法》将提高公民的安全保障意识，对市场经济正常运行起保驾护航作用。物权法确认个人所有权权能，规范全民所有权和集体所有权。物权法对物权保护的基本原则是不管是什么性质的财产或谁拥有所有权，均一视同仁地保护。平等保护既意味着国家或不能侵害个人财产，同样也意味着个人不能侵害国有财产。物权法的重要意义在于划清个人和各自行使权力界线。在某种意义上，所有权的排他性，不仅包括非所有权人(个人)，也包括。所有权人在法定范围自主行使对物或财产的支配权，而应当尊重和保护这种权利的行使。这种尊重或保护即是对权力的制约，不能替代所有权人行使权利，也不能干预或妨害个人行使权利，否则构成“侵权”。这将使得我国的经济运行机制更为完善，财产权利可以得到很大程度上的保护。

3、2007年8月1日，总理主持召开常务会议，讨论并原则通过了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）。

【分析】《意见》明确肯定了中国的房地产市场发展就是为了改善居民的基本居住条件，住房的民生问题是房地产市场发展的根本。中国的房地产市场发展的准则是提高与改善人民住房福利水平。中国房地产市场改革及房地产市场就得围绕着这个根本与准则而发，解决城市低收入家庭住房困难的《意见》仅仅是这个根本与准则的开始，还会推出一系列来保证全国所有居民住房条件的改善。随着国内房价快速上涨，城市居民的住房矛盾越来越激化，特别是城市低收入民众的住房问题更是突出。《意见》希望通过建立廉租屋及经济适用房的城市居民住房保障体系来解决这个问题，这应该看作对房地产市场有所为的重要信息。而城市住房保障体系并不是以户藉为基点，是以城市居住者的居住条件为基准，城市化进程中农民居住困难问题同样要纳入各地方住房保障体系之内。这样不仅有助于进城后的农民工居住条件的改善，也有助于中国城市化的进程。

4、2007年9月27日，央行出台新政，购买第二套住房首付比例不得低于50%。

【分析】央行与银监会联合下发通知，旨在加强商业性房地产的信贷管理。此次房贷新政的意图，十分明显既是新一轮房地产金融方面的配套，也是控制金融风险的必需之举。根据安排，新政不仅进一步严格房地产开发贷款条件，其在严格住房消费贷款管理方面推出明确举措，并明确提高商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率水平。在央行加息举措不断、各地房价一路上扬的背景下，应当说央行与银行业监管部门加强商业性房地产的信贷管理，实为适时之策。由于不少地方楼市泡沫已现，若再掩耳盗铃，必将品尝苦果。同时个人房贷风险渐渐呈现，在央行加息不断的条件下，这种风险有加速演化的迹象。美国次贷风波的尚未平息，现实的案例就摆在眼前，无疑也增强了国内银行业监管部门的危机意识。

二、2008年国家宏观

1、2008年3月3日，财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收的通知》

【分析】该与原相比将范围扩大到廉租住房经营管理单位按照规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的行为同时新对符合条件的出租行为规定免征营业税、房产税，直接规定对廉租住房、经济适用住房建设用地及符合条件的廉租住房用地免征城镇土地使用税，这无疑提高了优惠的法律效力级次，有利于的统一执行。对转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地，这是为多方筹建廉租住房、经济适用住房房源而制定的非常优惠的税收。通过新旧的比较不难看出，国家对廉租住房、经济适用住房经营管理单位、开发商及廉租住房承租人、经济适用住房购买人在廉租住房、经济适用住房的建造、买卖、租赁环节的印花税予以免征，这是以前相关中没有提及的。新对廉租住房、经济适用住房的购置过程中应交纳的契税予以免征或减半征收，优惠的幅度是相当大的。这是切实减轻廉租住房、经济适用住房购置者税收负担的有力措施。明确了个人按规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税，这与原规定的相关条款立法精神是一致的。而为了防止部分单位以廉租住房名义发放不符合规定的补贴，帮助个人偷税漏税，明确了对不符合规定的补贴应征收个人所得税。

2、2008年3月12日，建设部发布的住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见其中提出凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发总面积的70%以上。

【分析】该意见是以国家关于调整住房供应结构、稳定住房价格、切实解决城市低收入家庭住房困难以及促进房地产市场健康发展的相关文件为依据，制定和实施住房建设规划与住房建设年度计划，是做出的重要部署，旨在提高住房保障水平，引导建立符合国情的住房建设和消费模式，是完善住房供应和调整住房供应结构、推进住房保障体系建设的重要手段。切实细致的要求部署有利于地方的执行，同时也能在很大程度上保证保障性住房的建设。

3、2008年3月21日，住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。

【分析】这一通知同样是国家对于保证保障性住房建设的一重要举措，廉租住房制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。廉租住房建设质量关系困难家庭居住条件的改善和生命财产安全，关系改善民生战略部署的落实。加快廉租房住房的建设除了要保证数量，更要保证质量。该通知从严格建设程序，加强建设管理；落实有关方面责任，确保工程质量；强化竣工验收工作，保证使用功能；加强监督检查工作，建立长效机制四个方面对廉租房的质量管理做出细致的要求，使性文件落实到实处。

4、2008年5月30日，监察部、人力资源与社会保障部、国土资源部联合下发《违反土地管理规定行为处分办法》，商品住宅开发不得超3年;土地管理不作为将受严惩等。自2008年6月1日起执行。

【分析】由于近年来违法用地、滥占耕地的势头不仅未能从根本上得到遏制，又出现了一些新问题。2002年推行经营性建设用地使用权招拍挂出让制度和2004年《关于深化改革严格土地管理的决定》发布以来，国家在土地管理方面提出了很多新的严格要求，违反土地管理规定的行为也呈现出一些新的表现形式，需要补充增加相应违法违纪行为及其量纪标准的规定。以及9号令的一些规定在实践中缺乏可操作性，不便执行，影响了执法效果，需要进行调整。因此该处分办法的出台维护了国家一系列土地的权威性，尤其是宏观的权威性。对明确要求暂停土地审批仍不停止审批、明确禁止供地的项目仍提供建设用地的行为等，《办法》规定，要给予行政机关有关责任人处分。维护土地利用总体规划、年度计划的权威性。对没有土地利用计划指标擅自批准用地、没有新增建设占用农用地计划指标擅自批准农用地转用的行为以及对通过调整土地利用总体规划，擅自改变基本农田位置，规避建设占用基本农田由审批规定的行为，《办法》也明确规定要给予行政机关有关责任人处分。对新出现的、带有普遍性的土地违法行为，明确处分依据。对行政机关及其公务员批准以“以租代征”等方式擅自占用农用地进行非农业建设的行为，以及在国有建设用地使用权招拍挂出让中“量身定做”竞买条件等行为，《办法》以规章的形式明确其违法性，并规定要给予处分。

5、2008年6月10日，税务总局：企业为个人购买房需征收个人所得税

【分析】该通知旨在使个人所得税征收的范围更为明晰，严格个人所得税的征收标准。国民收入分配中企业形成的收入明显提高，因此对于个人所得税的征收企业占有很大的比重。国家税务总局下发的通知主要是针对不少企业为高管、职工购房或团购的现象。企业为个人购买房需征收个人所得税将有利于国家税收的收入，可避免企业通过为个人购房的形式逃避国家税收，使国家财政遭受损失。同时该通知的下达还将优化分配关系到我国整体经济结构的优化、经济发展方式的转变和民生的改进。

6、2008年7月14日，国土部表示：小产权房不给宅基地证

【分析】开展集体建设用地流转试点和集体建设用地整理，必须首先完成宅基地使用权登记发证，因被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。全国宅基地使用权登记发证的基本完成，将做到权属纠纷基本解决，而农民合法使用的宅基地全部发证到户也就可避免一些开发单位对于宅基地的不合理的利用，也防止了开发单位利用小产权房来谋取更大的利益。同时宅基地登记发证将小产权房占地排除在外，也等于再一次给有意购买小产权房的居民提醒，不要购买小产权房。

7、2008年8月11日，总理签署第530号令，公布《民用建筑节能条例》，根据《条例》，房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用说明书中载明。

【分析】本条例的制定是为了加强民用建筑节能管理，降低民用建筑使用过程中的能源消耗，提高能源利用效率。从新有建筑节能、既有建筑节能、建筑用能系统运行节能三个方面对民用建筑的节能做出了详细的规定。同时还明确了其中各方的法律责任，要求金融机构对于建筑节能的改造运用加以资金的支持，并且民用建筑节能项目依法享受税收优惠。这表现出国家从各个角度对于民用建筑节能系统的大力支持，将建筑节能的任务明确到各级，真正将落实到实处。

8、2008年8月14日，3部委联合印发《2008年廉租住房工作计划》

【分析】《2008年廉租住房工作计划》提出了2008年廉租住房工作目标、任务和措施，并分解到各省（区、市）。 计划提出，2008年底前，所有县城及以上城市都要根据规定，对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保，有条件的地区要逐步扩大保障范围。2008年，新增廉租住房保障户数250万户（其中实物配租户数40万户），加上以前年度保障户数，累计廉租住房保障户数将达到350万户。这也就意味着国家加大了对于保障住房制度的执行力度，使更多贫困家庭的住房问题可以得到解决。计划要求，各地多渠道加大廉租住房筹集力度，重点落实在经济适用住房、普通商品住房项目中配建廉租住房的，推进棚户区和危旧房改造，并积极挖掘存量住房房源，加强廉租住房分配管理。各省、自治区、直辖市抓紧把任务分解到各市、县，并加强组织领导和监督检查，切实落实土地供应和资金来源，确保实现计划目标。将保障性住房的工作目标和任务具体落实到各级，同时对与保障性住房的落实切实相关的土地供应和资金支持加以监督，使得该工作计划可以得到很好的施行，保障性住房的建设可以在很大程度上得到保证。

9、2008年8月25日，中国人民银行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，《通知》要求，严格建设项目贷款管理。

【分析】该通知的主要目的在于切实保护耕地，促进节约集约用地，科学合理配置金融资源，形成对利用土地的有效约束和激励。从严格建设项目贷款管理、严格市政基础设施和工业用地项目贷款审核、严格农村集体建设用地项目贷款管理、严格商业性房地产信贷管理四个方面强化要求，严格建设项目贷款的管理。对于节约集约用地项目的建设、节地房地产开发项目的优先支持，土地储备机构盘活存量建设用地的积极支持，是以金融的角度对集约用地的建设进行支持。同时《通知》强调要建立健全金融促进节约集约用地管理制度，加强金融促进节约集约用地工作的指导和督查力度，以强化金融监管，确保落到实处。

10、2008年10月9日，中国人民银行8日晚间宣布，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税，这意味着自1999年开始实施的存款利息税将被暂时终止。

【分析】我国自1999年11月1日对储蓄存款利息所得恢复征收个人所得税以来，在鼓励消费和投资、合理调节个人收入、增加财政收入等方面发挥了积极作用。而针对当前中国经济社会面临的新情况，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税，有利于增加个人储蓄存款收益。由于世界金融危机的影响和冲击，08年以来国家一直出台相关的金融对整个金融市场进行调整控制，该决定也很符合当前国家宏观的需要。

11、2008年10月12日，十七届三中全会关注新土改，土地或可转让抵押继承 小产权房有望破题。

【分析】十七届三中全会可能会延长土地经营权的年限，将农村土地的承包期从现在的30年延长到70年，同时允许土地“以多种形式流转”。　这一系列的信号均显示，农村土地将在有限的条件下能够产生适度规模经营，产生规模效益。目前，农民宅基地房子并没有产权。宅基地和建设其上的住宅无法流转，无法抵押，直接制约了农民土地权益的实现。新一轮改革不仅要解决集体农业林业承包土地的流转问题，而且要解决农民宅基地的置换(即以宅基地换取城市住房、城市低保和城市户口)问题，以及和宅基地上房屋的产权界定问题，这将在很大程度上使农民的权益得到保障。三农问题作为我国社会主义市场经济中一个重要的部分，只有切实处理好三农问题，才能使我国的经济保持平稳快速的发展。

12、从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。加快廉租住房建设，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。

【分析】08年以来，我国经济社会发展经受了多方面的严峻考验，克服了特大自然灾害和世界经济金融形势急剧变化造成的冲击，保持了经济平稳较快发展和社会和谐稳定。当前国际金融市场剧烈动荡，世界经济增长明显放缓，国际经济环境中不稳定因素明显增多。为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障民生，人民银行对商业性个人住房信贷适时进行了调整。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持，体现了保障和改善民生的原则。此次出台的金融，最终还是围绕保障人民住房条件的角度出发，从税率的调整、贷款基准利率、首付比例等方面都可以看出对于保障民生层面上的倾斜。

三、2009年国家宏观

1、2009年2月，国土资源部发布《第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》。

【分析】土地调查数据的真实性，是土地调查的生命线。要确保调查数据真实准确，既需要技术手段的支撑和保障，还要配套相关。受主观和客观因素的影响，各地对如实上报土地调查数据不同程度地存在顾虑，主要表现在：一些实际耕地数据减少快的地区担心，如实上报数据后会暴露无法达到国家规定的基本农田保护数量；一些实际耕地数据增加多的地区担心如实上报后，耕地保护目标任务会更重，补充耕地的难度加大；还有的担心如实上报后，违法用地将无法处理。对此《通知》明确将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业、供地或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。

2、2009年4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议。

【分析】这次会议的主要内容是贯彻第十七届纪委第三次全会和第二次廉政工作会议精神，落实两部门《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》要求，对专项治理工作进行动员部署。重点对各级及其部门制定的与国家建设用地容积率管理的法律法规和规定不符的地方制度、规范性文件等进行全面清理和纠正，进一步完善违规变更规则、调整容积率等违法违纪行为的责任追究办法。对检查发现的违法违规问题，要严格依法处理。重点要查办国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中以权谋私、玩忽职守等问题。力争通过1至2年的专项治理，使房地产开发领域违规变更规划，调整容积率等问题明显减少，房地产开发中规划审批环节问题易发多发的势头得到有效遏制；促进城乡规划依法行政和房地产市场健康发展，推进惩治和预防体系建设。

3、2009年5月11日，国土资源部发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施的通知》（国土资发〔2009〕56号）。

【分析】　此次调整，对各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目和以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应全国工业用地出让最低价标准的70%执行。2006年12月底，国土资源部公布了《全国工业用地出让最低价标准》，并明确了实施要求。《标准》对出让行为给予了强力约束，极大地压缩了恶性竞争竞相压价的空间，在建立合理的工业用地出让价格水平、保障土地所有者合法权益、促进土地节约集约利用等方面发挥了重要作用。同时，工业用地招拍挂出让制度的推进，向逐步理顺工业用地价格形成机制迈出了重要一步。2008年以来，国际国内宏观经济形势发生了一定变化，对土地市场产生了一定影响，市场呈下行态势。结合当前宏观经济形势，此次调整，主要着眼于适当调整《标准》实施，解决地价与产业协调配合、地价在促进土地节约集约利用等方面的作用等，逐步建立相对灵活、差别化的地价管理，进一步发挥其“有保有压、区别对待”的作用，服务于保增长、扩内需、调结构、上水平的宏观目标，从而更好地落实党、关于扩大内需促进经济平稳较快发展重大决策，促进工业用地的利用方式向目标的转变。

4、2009年5月13日，国土资源部发布《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》。

【分析】该通知是为认真贯彻落实全国保障性安居工程工作会议精神，切实做好保障性安居工程建设用地供应和管理工作。实施保障性安居工程，是党、作出的保持经济平稳较快发展、保障和改善民生的重大举措。该通知强调要加快保障性住房用地供应计划的落实，保障性住房用地供应计划要逐级上报。并且规定了在城市规划区范围内建设的廉租住房、经济适用住房，应按照城市规划，综合考虑被保障人群的工作生活等实际，合理确定选址和地块，为其方便工作、生活、就医和就学创造有利条件。从农村危旧房改造、保障性住房中的廉租房和经济适用房用地实行划拨供应、保障性住房用地的管理等方面强调了要加强和规范保障性住房用地供应管理。

5、2009年5月21日，国家税务总局制定《土地清算管理规程》。

【分析】制定本规程旨在加强土地征收管理，规范土地清算工作。《规程》适用于房地产开发项目土地清算工作。从前期管理、清算受理、清算审核、核定征收和其他几个方面对土地清算做出了详细的规定、清算方式、条件界定。这将有利于各级税务部门在对于房地产开发项目土地清算时有章可循，详尽细致的管理规程也便于管理和操作。同时对于企业自身而言，有利于其内部的清算和自身投资收益的测算。

6、2009年5月27日，发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》。

【分析】固定资产投资项目资本金制度既是宏观手段，也是风险约束机制。该制度自1996年建立以来，对改善宏观、促进结构调整、控制企业投资风险、保障金融机构稳健经营、防范金融风险发挥了积极作用。对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整是为了应对国际金融危机，扩大国内需求，有保有压，促进结构调整，有效防范金融风险，保持国民经济平稳较快增长。《通知》强调，金融机构在提供信贷支持和服务时，要坚持审贷，切实防范金融风险。要根据借款主体和项目实际情况，参照国家规定的资本金比例要求，对资本金的真实性、投资收益和贷款风险进行全面审查和评估，自主决定是否发放贷款以及具体的贷款数量和比例。对于钢铁等产能过剩或高耗能、高排放和资源型项目，上调最低资本金比例有利于这些行业产能的过度扩张，有利于优化调整产业结构，防范金融风险。同时，较低的项目最低资本金比例往往意味着国家鼓励和促进相关行业的发展。

7、2009年6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等。

【分析】小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。和一般意义上的商品房相比，小产权房没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以小产权房的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。廉价是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。但是由于小产权房在法律上得不到认可，这就在很大程度上导致了房地产市场秩序的混乱。而现今的这一系列措施有力地维护了房地产市场经营秩序，促进了房地产市场的健康稳定发展。

8、2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》

【分析】土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，是全面完整反映地方收支活动的一个重要手段，是加强土地、促进节约集约用地的一项重要内容，是落实科学发展观的一项重要举措。因此《通知》强调地方各级财政、国土资源管理部门要从维护统一性以及促进经济全面协调可持续发展的高度，进一步统一思想，提高认识，不折不扣地落实土地出让收支全额纳入地方基金预算管理的规定，将土地出让收入全额缴入地方国库，支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排。这将有利于加强征收管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库。完善预算编制，严格按照规定合理安排各项土地出让支出。并且可加强统计工作，提高土地出让收支统计报表编报质量和编报水平。

四、2010年国家宏观

1、2010年1月10日，出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。

【分析】国十一条首先旨在增加有效供给，着眼于保障性住房和普通商品房的建设。其次在于抑制投资投机需求，合理引导消费。再次是加强风险防范，完善市场监管。推进安居工程，保障困难家庭。最后是进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级负总责，市、县抓落实的工作责任制。在这次国十一条中，对地方的责任提出了明确的要求。以往的之所以一直未能取得预期效果，关键原因在于和地方的博弈，把房地产当作民生问题，而地方往往把房地产当作经济问题，土地出让金和税收才是地方最关心的问题。因此国十一条中最大的突出点，就是它既打击开发商更规范地方。

2、2010年1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

【分析】该通知明确强调依据城市规划和发展需要，按照首先满足民生工程和基础设施建设、控制工业用地的原则申报城市用地，合理确定城市用地规划用途。自2007年调整报批准城市建设用地审批方式以来，各地按照新的规定要求报批用地，保障了城市建设用地，但也存在用地从申报到实施周期偏长，不少城市土地“批而未征”、“征而未供”等问题。该通知的发布旨在进一步加强管理，提高用地报批效率，促进土地合理利用。

3、2010年3月10日,国土资源部再次出台了19条土地新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容。

【分析】该通知的发布是为了贯彻落实《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）要求，依法加强监管，切实落实房地产土地管理的各项规定，增强土地参与房地产市场宏观的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。《通知》从加快住房建设用地供应计划编制、促进住房建设用地有效供应、切实加强房地产用地监管、建立健全信息公开制度、开展房地产用地突出问题专项检查五个角度对加强房地产用地供应和监管做出了详细的说明和规定，这将有利于相关部门的执行和管理。

4、2010年3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。

【分析】此次检查重点包括房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。土地具有稀缺性，由垄断出让。在我们人口多地少的发展中国家，要合理、有效的利用好土地，具有重要的意义。因此国土资源部要求各地对于房地产用地供应和开发利用中的不规范行为认真整改；对违法违规用地行为，要依法依纪坚决查处。对瞒案不报、压案不查的，要严肃追究责任。这也是从房地产的源头土地市场着手，对房地产市场进行。对于囤地炒地等违规闲置土地的行为进行处罚，将在一定程度上防止开发商哄抬房价。

5、2010年3月22日，国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量，房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。

【分析】国土资源部会议的指导旨在利用土地的供应来保证住房和保障性住房的建设，同时通过对土地供应总量的调整间接对房价进行。在本年土地利用计划下达后，统筹新增和存量，以前五年平均年均供地量并适当增加。要优化调整结构，把工作报告中确定的今年300万套保障性住房、280万套棚户区改造任务，在各地供地计划中落实。该要求意味着对于保障性住房建设的重视性。同时由于房价上涨过快、过高和商品住房空置率高的城市，因此要严格控制向大套型住房建设供地。各地务必把保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不得低于住房建设用地供应总量的70％的供地要求，分解落实到拟供宗地。这个要求就使得保障性住房的建设不仅仅只是层面上的部署，而是要切实落到实处的建设。

6、2010年4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠。

【分析】该通知的下发避免了投资投机消费者利用国家相关规定的漏洞，来进行房地产投资炒房。购买普通住房的契税优惠是针对首次购房者的，若共同购买90平方米及以下普通住房的共有人已有购房记录的，将不会有契税优惠。这也在一定程度上保证了那些自主性保障住房的消费者的需求可以得以满足，也避免了那些非保障性需求的消费者以此方式逃避税收。

7、2010年4月13日，住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。进一步加强房地产市场监管；完善商品住房预售制度；加强预售商品住房交付和质量管理；健全房地产市场监督管理机制。此外，《通知》还要求在全国范围内开展预售商品住房项目清理。

【分析】该通知是为了贯彻落实《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）要求，进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益。从加强商品住房预售行为监管、严肃查处捂盘惜售等违法违规行为、加强房地产销售代理和房地产经纪监管、加强商品住房买卖合同管理、健全房地产信息公开机制、鼓励推行商品住房现售试点几个方面对进一步加强房地产市场监管做出了规定。同时强调了要完善商品住房预售制度，加强预售商品住房交付和质量管理，健全房地产市场监督管理机制。使商品房预售制度得到了很大程度的完善，在今后的市场运行中，可以规范开发商的很多行为，保证消费者的权益。

8、2010年4月15日，国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。

【分析】住房供地计划总量的同比增长，说明我国城市化进程的加大，城市人口总量的不断增加，为了适应我国城市化进程的发展，保障城市人口的居住条件，土地供应计划应与之相适应符合我国宏观的。中小套商品房比重的加大，意味着对于住房结构的调整，将向保证居民居住的问题上进行调整，突出了确保自住性住房用地的供应。

9、2010年4月18日，关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新国十条） 17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格各种名目的炒房和投机性购房。地方可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

【分析】新国十条中明确指出稳定房价和住房保障工作实行省级负总责、城市抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。实行更为严格的差别化住房信贷，这个规定主要针对投机性购房，总体而言，三套房对供应量比较紧张的城市楼价有很好的导向作用。

10、2010年5月4日，住房和城乡建设部、民政部、财政部《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》，《通知》强调，对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，住房保障部门要按照有关规定或合同约定严肃处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭在一定时间内再次申请廉租住房保障的资格。

【分析】《通知》要求严格建设和准入管理，详细规定了其审批程序。其中特别强调严格执行廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内的规定。要根据低收入家庭人口结构情况，合理安排不同套型面积住房的比例，全面细致的考虑了廉租住房的适用情况，具体的规定有利于在各级的实施过程中贯彻到位。通知还就强化租赁管理和服务、切实落实监管责任做出细致的规定，使廉租住房的管理更为切合实际，有章可循。

11、2010年6月4日，住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

【分析】该通知是为了贯彻落实《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)，规范商业性个人住房贷款中贷款申请人(以下简称借款人)第二套住房认定标准。由于部分城市的发展程度较快，投资性需求和投机性需求的快速增长使得房价上涨过快。目前，大部分个人住房都是采用银行贷款的方式进行付款，因此该通知就购房的资金来源上做出严格的要求，从源头上对非保障性住房需求进行抑制，从而抑制房价的过快上涨。

12、2010年9月27日，国土部、住建部 《关于进一步加强房地产用地和建设管理的通知》 该《通知》要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理，积极促进房地产市场继续向好发展。国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。

【分析】房地产市场中的土地管理，一直是国土资源管理的重要内容，高度重视，社会和媒体也广泛关注。2010年上半年，先后下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即4号文和10号文，明确要求各地采取坚决措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。此后，特别是土地、房产、信贷等部门加大文件贯彻落实力度和力度，取得了初步成效，部分城市房价过快上涨的势头得到初步遏制。该《通知》的制定是为了巩固房地产市场成果，进一步加大贯彻落实有关文件要求，坚定不移地加强和改善房地产市场，坚定不移地执行关于土地和住房供应向民生领域倾斜的措施，确保保障性住房用地供应，加强住房建设销售管理。

13、2010年9月29日，国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。完善差别化的住房信贷，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。

【分析】“新国五条”的出台，标志着二次大幕的拉开，显示了房地产的决心之坚定。其主要是为了进一步贯彻落实关于坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房的问题。从源头上抑制投资性需求和投机性需求，促进刚性需求转化为有效性需求。从而保证更多的人可以有房住，使住房问题可以得到保证。

14、2010年11月3日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款有关问题的通知》。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

【分析】该通知就住房公积金的使用方向、公积金贷款发放对象、缴存对象、住房公积金个人住房贷款最高额度、住房公积金的管理做出了明确的规定，同时明确指出停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。这就保证了公积金个人住房贷款是切实用于人民的住房保障，间接对投资性需求和投机性需求起到了一定的遏制作用。该通知同时强调城市要结合当地实际，抓紧制定落实本通知精神的具体措施，积极做好解释工作。各省、自治区、直辖市和生产建设兵团有关部门要加强工作指导，加大监督检查力度。执行中有关问题，及时报住房城乡建设部、财政部、人民银行和银监会，这将有利于通知中所涉及的相关精神和得以切实的落实。

五、2011年目前的国家宏观

1、2011年1月18日，中国银监会17日召开 2011年工作会议。会议强调，2011年将重点防范信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险四大风险，坚决守住风险底线。

【分析】会议出台了“三个办法、一个指引”，从源头上防范信贷资金被挪用风险，确保信贷资金进入实体经济。坚决推进中长期贷款合同的科学签署和及时补正，合理规范还款方式、风险定价和期限设定。指导银行业金融机构预先布防高风险房地产企业风险暴露，坚持以房为限实施差别化房贷，动态审慎管理首付款比例，严格执行利率风险定价，切实做到“面测、面试、居访”。加强对房地产信托业务的监管。严厉查处零首付、假按揭违规，配合打击房贷中介高“返点”行为。

2、2011年1月26日，新国的实施，要求进一步房地产市场，落实地方责任，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提至60%。

【分析】新国是对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款不到四成，有效地抑制了投机购房，而且避免了金融机构的风险。特别是最近因为贷款额度收紧的影响，部分首套房只能按照基准利率，而二套房更是传闻将执行1.3倍的利率，对购房者的威慑作用不言而喻。合理引导住房需求是这次的最强条款，是全国一刀切的限购了，如果执行到位的话，那对抑制投资需求无疑非常有利。对于一手房的打击可能会尤其大，因为现在一手房的价格都已经非常高，按照现在的价格，可能现在多数买一套房二套房的人是买不起的。

3、2011年1月27日，关于调整个人住房转让营业税的通知（财税[2011]12号）个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

【分析】关于调整个人住房转让营业税的通知与之前执行差额收取营业税相比，新政再次严格了二手房交易税费，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本明显上涨，将遏制过度炒作。同时营业税的调整将会对二手房市场交易产生积极影响，是积极财政惠及房地产行业的表现。

4、从2011年2月2 1日开始，住建部将陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。各地方必须在2011年10月31日前全部开工当年所有的保障性住房项目，则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。

【分析】对于《保障性住房目标责任书》的签订将有利于保障性住房的任务

合理有序的分配到各个省、市、县各级，各级要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠落实到位。严厉的处罚措施，致使各级领导能高度重视保障性住房的建设，不仅仅只是停留在形式层面上，而是将任务切实的落实到实处，制定相关的措施加以应对和实施。

5、2011年3月3日，昆明市住建局出台了《关于印发落实我市商品住房限购工作实施细则的通知》，对市民购房申请审核等方面进行明确。

【分析】。“限购令”的适用范围为昆明市主城四区及呈贡县行政区域，所以预计安宁、嵩明等地的楼盘将会受到追捧。而对于选择这一时期入市的开发商，陈之文认为应加大商业比重吸引投资客，同时调整营销策略，商业产品先行入市，降低入市风险，等待住宅产品的调整契机。同时商业性质的SOHO公寓产品也将大量推出市场，可以同步满足办公投资和居住投资的需求。同时限购令虽然原则上对于只拥有两套房的家庭卖一套，允许再买一套，看似可以反复投机性购房，但实际上第二套房的购买已经从其它方面有了很多。在贷款上，对贷款购买第二套住房的家庭，商业银行贷款或住房公积金贷款，首付款比例要求不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，提高了购房门槛；其次，对个人将购买不足5年的住房转手交易的，还要全额征收营业税。银行贷款和契税都在第二套房的购买或转让，不能错误地理解为可以反复炒房。

6、2011年3月16日，国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知（发改价格〔2011〕548号）。

【分析】实行“一房一价”能使消费者在购房过程中获得更充分的信息，提高透明度，减少被蒙骗的机率，利于房地产市场的规范化运营，遏制开发商的“坐地起价”行为。但在控制房价方面意义不大，甚至有人对其可操作性产生质疑。，“一房一价”对于二手房市场来说操作难度更大，即使监管、执行到位，也对房价和二手房市场格局没有太大实质性的改善。细则中规定，二手房不得在标价之外加收任何未标明的费用。但实际上，二手房的成交价格都是买卖双方经过讨价还价议定的，成交价格必然与挂牌价格不同，而且业主在挂牌的过程中也可以根据市场和自身状况改变报价。

六、2007年——2011年公积金的调整