维普资讯 http://www.cqvip.com 余永华（１９ ７２），男，注册城市规划师，中国城市 规划学会会员，１ ９ ９ ４年毕业于兰州大学经济地理 与城乡区域规划专业，现任职于广东省英德市规 划局。 电 话０７６３ ２２８５６３９ ［收稿日期］２００２—０卜２１ ［修回日期］２００２—０３—２７ 【文章编号】１００６－００２２（２００２）０９－０１０９—０４ 【巾图分类ｇ－Ｉ ＴＵ９８４．１ 【文献标识删Ａ 城市规划项目预可行性 研究初探 口余永华 （英德市规划局，广东英德 ５ｌ ３０００） ［摘要］对规划项目的预可行性进行研究，对建设项目进行策划，发挥规划引导、调 控市场的效力，体现城市规划的价值，是新形势下规划工作者面临的新课题。 ［关键词］城市规划；项目策划；预可行性研究；经济效益；开发模式 随着社会经济的发展和城市的演进， 图朝令夕改。 规划、发展影响评估、经济发展研究 预一ｒ行性研究是可行性研究的一个 等内容被纳入了城市规划的范围。规划、 工作阶段。完整的可行性研究分为３个阶 策划本属于同一范畴ｌ１Ｉ，＿二者相结合或对 段：投资机会研究、预可行性研究（亦称 建设项目进行策划任国内规划界开始受 初步可行性研究）、详细可行性研究。我 到关注，已有一 学者以定 分析、数学 们通常所ｉ兑的可行性研究，实际上是指详 模型的方法来研究城市发展问题，同时， 细可行性研究。 对项目进行经济分析也成为了城市规划 城『ｔｉ规划项目的预可行性研究，足策 的重要组成部分。 划的・种彤式，任定性分析和投资机会研 国内规划师编制的城市规划成果，无 究的基础上，对规划项目的合理性与潜任 论是规划理念还是监图设计，都很出色， 效益进行论证，以市场调查和经济分析＿为 但对规划的经济可行性研究很少。随着规 依据，研究规划项Ｈ的开发模式、强度、 划实施的深入，问题难免出现——或是实 时序及经济效益等问题，避免追求图面形 施效果与规划蓝图不相符；或是项目建成 体效果而忽略经济效益（或经营效益） 之后与市场需求脱节，供需总量失衡。 社会效益，为具体地段建设项目的决策提 规划要对建设活动进行控制，必须从 供依据，实现项日决策的科学化、民主化， 控制其决策因素出发，通过对决策因素的 使规划得到有效的实施。 影响，使城市建设活动按市场运作规则去 运行ｌ 。规划蓝图的可行性与可操作性不 会停留在图纸和纯技术表现的层面，城市 规划毕竟不是艺术，以艺术表现为 、单 ２０００年初，笔者参加深圳市龙岗区横 纯的“Ｉ面图”技能解决不了实施中的问题 岗镇六约片区叫城改造的详细蓝图设计， ｌ 。预可行性研究有助于科学地制定落实 埘其Ｉｌ１紧邻深惠公路的ｌ号地块规划方案 规划的实施，使规划发挥和引导 进行预可行性研究。ｌ号地块占地ｌ。６ｈｍｚ， 的作，Ｈ，避免漂亮的图形模型在“纸＿卜画 旁边是集餐饮、娱乐、办公、客房为一体 画、墙上挂挂”的命运。因此，一个成功 的ｌ９层综合楼——人约大厦。我们采用 的规划，成果不仪仪足图纸和文本，首先 从宏观刨巾观再到微观，层层递进、剥茧 还应该足一个成功的策划，提出相关的经 抽丝的方式来研究该地块的开发项目，分 济分析、清晰的设计要求和思路，一方面 析相关信息和数据，提出 种开发思路， 叮以保障设计质量，另一方面避免业主意 按开发思路米规划。然后，从财务收入、 ２ ９期 卷圈 维普资讯 http://www.cqvip.com 投入产Ｈ１比、财务敏感性片面对规划方案 选优，推荐内部收益率大、抗风险能力强、 片区（盐田、横岗、平湖、布吉）的人口 也纳入其服务对象。六约片区紧邻横岗中 心区，在镇域规划巾定为次中心，职能是 （３）商业投资虽有较强的吸引力，但 底层出租铺位的商住式建筑已不能满足需 求。深惠路两边的建筑多数为“前店后厂” 式或“底店顶居”式，而内街却冷冷清清， 城镇商业的内涵化不足，表明小型出租铺 位的经营思路已走进了一个“死胡同”。 （４）横岗中心区的新亚洲广场和新世 界广场，巩固了中心区的商贸职能，六约 规划为商贸次中心，必须建设几个大型商 综合评分高的办案，为详细蓝囹的设计提 供经济评价和理论支撑，克服城市规划只 能描绘，论ｉ正性不足的现象，支持对优选 方案的深化设计，为统 ・委托．Ｓｉ、设计方 和决策办的观点，推动规划方案早Ｈ实 施，取得ｒ一定的成效。 居住、商贸、娱乐和休闲，适当发展临港 工业、仓储物流业。随着镇内工业逐步向 高新产 第三产ｉｌｋ转型，第三产业从以 消费型为主转向服务型和生产性服务型为 ，第三产业比重将大幅提高，商贸服务 业的前景乐观，物流的集中必然带来人员 １．１背景 龙岗Ⅸ横岗镇镇域总体规划（调整） 的集中，潜在的房地产市场较大。 因此，六约片区旧城改造的房地产开 业建筑，增加一些中高档商场、娱乐、餐 饮、休闲活动和服务场所，截流、吸引高 完成后，为深化．落实ＩＥＩ￣ＩＨ￥，Ｉ的规划， 结合深惠路的整治，横岗镇选择了 位条 件较好的人约片 ，委托清华大学建筑设 计研究院深圳分院进行ＩＥ１城改造详细监 图设计，设计内容包括环境景观设计、城 ｆ 宅『日Ｊ设计、建筑总体布局。 住深惠路沿线的“旧城改造热”中， 存征着一定的盲日性。山于缺乏对具体地 段的深入研究，业ｌｊ对规划地块的发展片 向、开发内容、开发强度不够明确，部分 投资者陷入ｒ重复建设和资源浪费的境 地。任初步洽谈设计任务时，委托方埘详 细监图的建设项日和开发模式没有成熟的 思路，仅提出商铺出租收入高，表示要安 排底层商铺式的商住楼。通过几次现场踏 勘和现察调查，设计方认识刽单纯建商住 楼不能适应社会、经济和环境发展的要求， 不符合六约片区所承担的职能及任横岗中 心区发挥的作用，需要用量化分析方法对 规划内容作出经济评价，同时，设计方希 望通过此次规划探索出新的规划思路。 １．２宏观分析 宏观分析研究横岗镇中心区住龙岗 次区域规划、横岗镇镇域规划中的性质和 地位，ＨＪ】确人约片区所承担的职能和应起 的作用。分析的切入点是六约片区面临的 两个机遇：（１）产业的调整。按照“退二进 三”战略的发展要求，横岗镇的第二产业 要向￣１，Ｉｈｌ 高新技术产业和现代物流业 为１ 导的第一三产业转型；（２）深惠路的综 合整治。根据龙岗区城ｌ市交通规划的组织 结构，深惠路将由过占的郊区型交通千道 逐步ｒⅡＪ城市型生活ｆ道转变，彤成城市生 活轴线和风景线，环境品质有待提高，片 区改造任务紧迫。 横岗是深圳东部重要交通枢纽，盐田 港的直接腹地，上一层次的规划将大流通 圜划师ＰＬＡＮＮＥＲｓ 发不仅面向横岗，还具备面向盐田港区的 层次的商业活动。 优势，发展房地产业，引导和启动旧城更 （５）现有的六约购物中心商场为出租 新，从宏观上分析是可行的。 铺位的方式，只经营大众化的Ｅｌ常商品， 周围几条街道布满小商铺，分散了购买 １．３中蹰分析 力，低层次的出租店铺基本饱和。根据调 采取抽样调查、访谈的方式进行市场 查统计的数据显示，六约现有商业铺位的 调查，研究各种反馈的信息，分析片区改 经营面积，按千人指标计算，已超过国家 造的房地产类型、开发模式、开发容量、 规范乃至深圳标准，但缺乏大型的综合性 开发时序。调查发现，规划地块内建筑杂 文化娱乐、商务与购物一・体、健身场所及 乱无章，部分工业厂房空置，产业构成分 高级宾馆等。 布无序。更主要的问题是，六约的产业结 （６）从六约现有的房屋出租率和一些 构仍是以工业为丰，不符合“退二进三” 房地产公司的销售情况来看，精致、实用 战略的发展要求，片区环境、Ｊ二业小区功 的小户型住宅较受欢迎。随着产业的置换 能与六约的规划职能很不相称，影响了该 和升级，到横岗创业的人士会越来越多， 地块的商业功能发挥。表现如下： 小户型住宅主要面向首次置业的各阶层 （１）第二三产业的比重低，只有３０％，且 人士，可拓宽房地产销售渠道。 以商业服务业为手，大型商贸业不发达， 此外，距六约片区３ｋｍ半径范围内， 横岗中心区作为镇级商贸服务中心的地 多个高尚住宅区即将竣工，正在热卖之中， 位不明显。 入住者均为高收入阶层，需要六约商贸次 （２）商业门类分布混乱，仍是沿街小 中心提供高层次的消费场所。分析认为： 商铺为上，表现为散（不集中）、杂（不 ①按照市场经济条件下，商业网点的等级 成体系）、乱（无规划）、低（档次低）、小 序列和分布门槛规律，现有的初级商业网 （规模小）。表面ｊ：看，每条街都有商店， 点已能满足各种人口的日常需求，而更高 实际上并未形成一条完整、繁华的商业街 层次的商业网点尚未出现；②１号地块是 或商业综合服务区。 商业黄金地段，六约大厦建成和周边环境 表１ 六约片区１号地块规划方案比选 指 标 方案一 方案＿： 方案三 地块红线面积（Ｉｌｌ ｚ） 建筑面积（Ｉｌｌ ｚ） 居住建筑面积（Ｉｌｌ ｚ） 商业建筑面积（Ｉｌｌ ｚ） 容积率 项Ｅ１总投资（亿元） 收入净现值（亿元） 利润净现值（亿元） 内部收益率（％） 敏感性分析（％） 综合评分（分） （注：为节约篇幅，省略中间计算过程。商业建筑每平方米的造价、售价与住宅建筑的不一样。敏感性分，Ｎ＂．ｔｌｔ－：１ｌ．资增加２ｏ％．牧 八减少２０％情况下的内邵牧益率。） 维普资讯 http://www.cqvip.com 整治后，价值很高，不宜再建底层商铺式 的商住建筑，要通过大型商贸、服务业的 集中，形成集聚效应和规模经济，带动第 三产业上等级、七档次、上台阶，突出六 约商贸次中心的地位；①商品房的开发应 以小面积、实用、精致型为卡。 计算３个方案的技术经济指标后，参 照龙岗区的地价划分标准、拆迁补偿标 准，建筑造价和楼盘销售价位等因素，设 定开发商投资为一次性货币投入，建设期 为３年，银行贷款年利率按６％计，估算 出财务评价指标（表１）。 通过分析，设计方推荐经济效益佳、 抗风险能力强的第二方案，在此基础上深 化成果并提出规划实施导引，受到委托方 力资源等；①城市设施条件：如各种产业 发展水平、城市人口规模、基础设施和服 务设施的配套情况；④区域城市化发展条 件：未来城市发展的方向、辐射的范围、 影响程度、投资能力及经济发展水平；⑤ 其他：如第三产业、旅游业发展目标等。 １．４ 嘞扮析 对规划地块的产业构成进行判断，进 行开发项目的预可行性研究，侧重于投资 与收益评估，从经济效益的角度评价、比 选规划方案。根据宏观、中观分析，结合 横岗和六约的产业结构、人口构成、房地 产市场现状及发展方向预测，对六约片区 的产业构成判断为：①大 超Ｉ ；②大 ２．２中观层次：市场分析 进行市场调查，针对规划地块及周边 地块反馈的信息，分析规划项目的房地产 类型、开发模式、市场容量和开发时序。 研究内容包括：①各种产业的现状， 发展方向和目标，规划项目的市场前景； ②规划项目与城市产业发展、城市职能的 协调情况，分析规划地块的产业构成；①各 类房地产市场的容量，预测同类建筑中不 同规格房屋的市场需求；④当地家庭的消 费能力，购物、休闲、娱乐等生活需求， 需配建的公共服务设施；⑤近期与远期的 的好评。从预可行性研究的结果来看，并 非容积率大的规划方案，经济效益就一定 好，关键要看区位、规划区发展目标、项 目的产业构成和市场容量。 百货：①精品店、中高档商品连锁店；④ 大中型餐饮业；⑤娱乐休闲服务业；⑥小 城市规划充当人角色时，对社会 资源的配置和有效利用，是通过３个层次 来实现的，即宏观、中观和微观层次【 。 因此，预可行性研究分三步进行：①从宏 观层次研究规划地段在区域大环境中的 地位和职能；②通过市场调查，中观上分 析规划项目的发展前景、市场容量；①微 观层次是重点，在市场调查、成本调查的 基础上，分析规划方案往经济上的可行 户型、公寓式住宅。开发的辛方向是商贸 城、购物中心、步行商业街，配套餐饮和 综合性文化娱乐场所，服务对象是整个横 岗镇和周边城镇的人口。 市场容量，开发的强度、先后顺序，提出 产业门类的规划思路。 由于人们对商业供给和服务的多样 性、多层次要求，多门类的商、Ｉｋ服务设施 住一个地点设置比分敞设置拥有更多的 ２．３微观层次：经济分析 以前瞻性和经济效益为原则，对规划 方案进行预可行性研究，预测建设期和销 售回收期，对内部收益率及敏感性指标进 行评估，作出投资分析、财务评价和风险 顾客和购买力，就商业服务网点而言，总 部性经济优势。因此，设计方对１号地块 的开发模式提出两个设想：一是以大型商 业、文化娱乐建筑为辛，中高层小户型住 宅为辅，与六约大厦连成一体的综合性商 是趋＿ｆ：聚集成服务中心的形态，以共享外 性，以财务评价的方式比选方案、推荐方 案，为规划项目的立项和融资提供依据。 分析，推荐最优方案。 ２．１宏观层次：区位条件分析 主要研究规划地段在上一层次规划 确定的职能和地位，明确该地段在区域中 应起的作用。研究—般包括：①区位条件： 含功能定位和交通可达性；②资源条件： 包括矿产资源、水资源、土地资源和劳动 ２．３．１投资分析 对规划地块的房地产构成进行分类， 不同方案中各类建筑的面积不同，投资成 本有所差别，具有可比性。 住小区；二是纯商业性的，商贸、购物、 文化娱乐、健身休闲步行街Ⅸ。 按照 述判断和设想，设计三个详细 蓝图规划方案：方案一建筑类型为超市、大 （１）基础成本预测。基础成本包括宗 地地价和拆迁安置、地面附着物及青苗 补偿费等。规划地块内的拆迁及青苗补 型百货商场＋高层带电梯住宅，总建筑面 积３３ ５２０ｍ￣；办案二建筑类，娶 大型商业中 心＋公寓式商品楼，总建筑面积２２ ２３５ｍｚ； 方案乏建筑类型是纯商业模式，大型百货 商场＋商业步行街，总建筑面移Ｉ２１ ５１５ｍｚ。 表３销售收入分析表 偿费不变，宗地地价依照用地性质的类 别而定，计算出每个方案的宗地地价和 基础成本。 （２）建筑成本预测。规划方案的开发 模式（建筑组合类型）不同，相应地建筑 造价和相关费用也不同，参照当地现行建 表２投资分析表 筑工程造价定额和行政事业性收费标准， 得出各个规划方案的建设投资成本概算。 （３）项目总投资概算。设规划项目的 开发为一次性货币投入，根据建设周期和 同期银行利率计算出基础成本和建筑成 （注表中的ｃ Ｒ Ｆ分别代表各类建筑的销售额，Ｓ代表各类建 筑的面积，Ｑ代表当年出售房屋的百分比 Ｄ代表售价，Ｈ是当年 的销售额之和．Ｔ是净现值 代表银行贷款利率。以第一年销 售收八为现值。） 本的利息，考虑到建设期间有不确定因素 的影响，项目总投资概算可加１ Ｏ％的不可 预见费（表２）。公式如下： 余永华：城市规划项目可行性研究初探 ２００２￣ 期 卷圆 维普资讯 http://www.cqvip.com Ｂ＝Ｊ＋Ａ＋Ｌ 收益率评分（设内部收益率每增加Ｅ个百 分点加１分，每减少Ｅ个百分点减１分，不 在投资增加２０％，收入减少２０％的情况下， 的理解与研究”【 Ｊ的重要性，认为对城市 规划项目进行预可行性研究有助于提高 Ｐ＝Ｂ＋Ｂ ｘ Ｊ０％ 其中，Ｂ代表建设投资概算，Ｊ代表 足Ｅ％的以Ｅ％计）；⑤抗风险能力评分（设 基础成本，Ａ代表建筑成本，Ｌ代表两种 成本的建设期银行利息，Ｐ代表项目总投 资概算。 规划工作的科学性和可信度，既能够使 城市规划适应城市发展由“建设城 市”向“经营城市”的转变【 ，又能够 使城市规划摆脱描绘性研究的不足，成 为一门过硬的、以定量分析方法为基础 内部收益率每增加Ｅ个百分点加１分，每减 少Ｅ个百分点减１分，不足Ｅ％以Ｅ％计）。 设立评分标准后，计算各规划方案的 ２．３．２收入分析及财务评价 参考当地当前房地产市场各类建筑 的销售价格，预测销售期，分析不同开发 模式（规划方案）的财务收入。每年的销 售收入折算为净现值（现值指未来某一 综合得分，为项目决策推荐最优方案。 除了列表对比法，在实际操作中，亦 可采用直方图法、折线图法、拼图法等其 他图示方法。在微观分析中，采取了简化 的科学 ＩＩ （在本文写作过程中，得到了张旭奎 高级规划师和施雅萍工程师的支持，在此 金额的现任价值ｌ１Ｉ），方案、二、 、造 计算和货币一次性投入的方法进行评估， 用同一公式，可算出各个方案的总收入 而房地产开发一般以分期投入的方式来运 净现值，销售收入分析如表３。（内部收益 作，使投资现值减少，利润和内部收益率 值二利润净现值投资净现值）通过预测总 更高，因此，虽然采用简化算法并忽略了 投资概算和总收入净现值，估算利润净 税费，经济评价的可信度仍然较高。 现值及内部收益率，直接比较各个方案 的经济效益，从经济上进行初次方案比 圈 堕 选（表４）。 ２．３．３冈飚分析’刘旒匕选的深化、优化 结合经济分析来编制城市规划，在国 用不同的定量分析方法（计量模型） 外已成为普遍做法，国内最常见的是运用 进行较为全面的比选和策划，推荐经济 投资估算技术评估各类规划方案，进行开 效益较高的开发模式（规划方案），为投 发的投入产出分析和财务可行性研究，帮 资商、、规划管理部门提供决策依据。 助和投资者决策，同时制定相应的实 （１）财务敏感性分析。财务敏感性分 施策略以保障规划方案的落实。 析足指当决策方案中一个或多个因素发 一般情况下，规划决策包括３个层次： 生变化时，对整个项日的经济评价指标 评估各种需求、假设可能的供给、比选最 所带来变化程度的预测分析Ｉ１】。通过敏 佳方案，预可行性研究。从方的角度， 感性分析仃助ｒ对规划方案作出合理评 综合考虑了规划决策的问题。 价和正确选择。 城市规划项目预可行性研究能够在产 敏感性分析辛要研究４种情况下各 业构成判断、项目决策管理方面发挥作用， 个规划方案的内部收益率：①投资增加 研究的特点主要有如下几个方面：①宏观、 １ ０％，收入不变时：②投资增加２０％，收 微观方法的结合；②定性论证与定量分析 入不变时；④投资增加１ ０％，收入减少 的结合；④对投入产出的研究：④计量模 １ ０％时；④投资增加２０％，收入减少２０％ 型的运用：⑤埘楼盘的经济策划。 时。对比各方案内部收益率，选择抗风 预可行性研究的应用，以经济分析为 险能力强的方案（衷４）。 依据，提出可操作性强的实施计划，作为 当投资增加２０％，收入减少２０％时， 规划工作者“向权力讲述真理”的重要方 如内部收益率大于零，说明该方案的抗胍脸 法，有利于引导规划实施和管理。笔者深 能力大＇否则，需进行其他相关分析。 切体会到“详细规划中要注重对微观经济 （２）综合评分，进一步比选方案。采 取综合评分的方法进行评价，将各项技 表４敏感性分析表 术经济指标加权，评分标准可设定为：① 投资 收入 利 润内翮投 投资净现值评分（设一定的投资额为０分， 变化幅度（％）净现值变ｆ匕幅度（％）净现值净现值 益率 每增加ｘ元减１分，每减少ｘ元加１分）； ②收入净现值评分（设一定的收入额为０ 分，每增加Ｘ元加１分，每减少Ｘ元减１ 分）；③利润净现值评分（设利润每增加 Ｙ元加１分，不足Ｙ元以Ｙ元计）；④内部 圜划师ＰＬＡＮＮＥＲＳ 深表感谢） ［参考艾胡 Ｉｌｌ王 超．项日决策与管理【Ｍ】．北京：中国对外经 济贸易出版社，ｌ９９９ 【２】孙施文．试析规划编制与规划实施管理的矛盾『Ｊ１． 规划师，２００１，（３）：５－８． Ｉ３ｌ周建军．从城市规划的。缺陷”与。误区”说开去 …． ，２００１，（３）：ｌ１一ｌ５． 【４】邓晓梅．建设项目开发策划—一个科学的开发决 策环节…．规划师，２００ｌ，（５）：ｌ５一ｌ６。 Ｉ５】陈岩松，王巍．城市建设项目策划的探讨『Ｊ】．规 翅腼，２００ｌ，（５）：ｌ９－２ｌ 【６】张庭伟．实证研究和定量分析：介绍一个实例【Ｊ】． 城市规划，２００１，（５）． 【７】陈玮．规划师与建设项目策划『Ｊ】．规趔ｌｌｉＩ ２００１， （５）：２５—２７． 【８】张武斌．ｒｆｉ场经济中的城市规划【Ｊ】．城市规划汇刊， ２００１ （４）：１８—２０． Ｐｍ¨ｍＩ帕 Ｐｍ Ｉ吡Ｏ Ｐｒ¨●舔ｍｍｑ湘由 ＯｆＰｒＯＩＯＣ瞌Ｉｎ Ｃｎ，Ｐｌａｎ，ｎＩ ＹＯｎ一－ｂｕｎ （Ｙｉｎｇｄｅ Ｃｉｔｙ Ｐｌａｎｎｉｎｇ Ｂｕｒｅａｕ，Ｙｉｎｇｄｅ， Ｇｕａｎｇｄｏｎｇ Ｐｒｏｖｉｎｃｅ ５１ ３００） 鼬ｓ啪叫Ｃｉｔｙ ｐｌａｎｎｉｎｇ．ｃｏｎｓｉｄｅｒｅｄ ａｓ ａ ｋｉｎｄ ｏｆ ｓｏｃｉａｌ ｐｒａｃｔｉｃａｌ ｓｕｂｊｅｃｔ，ｒｅ－ ｑｕｉｒｅｓ ｔｈａｔ ａ ｐｌａｎｎｅｒ ｓｈｏｕｌｄ ｋｎｏｗ ｓｏｃｉ－ ｅｔｙ ｗｅｌＩ ａｎｄ ｈａｖｅ ｒｉｃｈ ｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅ ａｎｄ ａｌｌ－ｒｏｕｎｄ ｋｎｏｗｌｅｄｇｅ．Ｔｈｅ ｐａｐｅｒ ｓｕｇ－ ｇｅｓｔｓ ｔｈａｔ ｔｈｅ ｐｒｅ－ｆｅａｓｉｂｉｌｉｔｙ ｏｆ ｃｉｔｙ ｐｌａｎ ｐｒｏｊｅｃｔｓ ｂｅ ｓｔｕｄｉｅｄ，ａｎｄ ｔｈｅ ｃｏｎｓｔｒｕｃ． ｔｉｏｎ ｐｒｏｊｅｃｔｓ ｂｅ ｐｒｏｇｒａｍｍｅｄ，ａｎｄ ｔｈｅ ｐｌａｎ ｓｈｏｕｌｄ ｂｅ ａｂｌｅ ｔｏ ｄｉｅｒｃｔ ａｎｄ ａｄｊｕｓｔ ｔｈｅ ｍａｒｋｅｔ，ｔｏ ｄｉｓｃｌｏｓｅ ｔｈｅ ｖａｌｕｅ ｏｆ ｃｉｔｙ ｐｌａｎ．ｗｈｉｃｈ ａｌＩ ｔｈｅ ｗｏｒｋｅｒｓ ｉｎ ｃｉｔｙ ｐｌａｎ． ｎｉｎｇ ａｒｅ ｆａｃｉｎｇ ｉｎ ｔｈｅ ｎｅｗ ｓｉｔｕａｔｉｏｎ． ＩＫｅｙ ｗｅｒｄｓｌ Ｃｉｔｙ ｐｌａｎｎｉｎｇ；Ｐｒｏｊｅｃｔ ｐｒｏｇｒａｍｍｉｎｇ；Ｐｒｅ－ｆｅａｓｉｂ．１ｉｔｙｓｔｕｄｙ； Ｅｃｏｎｏｍｉｃ ｂｅｎｅｆｉｔｓ；Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｍｏｄｅ
