万科A投资价值分析

我国目前宏观经济分析：（1）我国宏观经济在保持连续性和稳定性的

同时，更加强调针对性、灵活性和有效性，财税、金融、外贸和产业等形成合力，共同推动实现“有效益、有质量、可持续的增长”。

积极财政——把钱用到刀刃上 “结构性减税一方面有助于推动经济发展，同时又能通过民间可支配收入的增长推进结构调整，对扩大内需也将有很好作用。”高培勇表示，明年中国经济的制定，不管出于宏观的目的，还是转变经济发展方式的考虑，都必须瞄准“内需”这个新的经济发展引擎。中国经济发展要有新的突破，必须立足内需。同时，在当前，这也是一个能够达成共识的操作。

对此经济工作会议已定调：实施积极的财政，要结合税制改革完善结构性减税。严格控制一般性支出，把钱用在刀刃上。围绕结构性减税，目前中国已经推出了营业税改试点。从目前试点经验看，“营改增”已经具备继续推而广之的基础，相信这一试点在明年还会在区域和行业间扩大。从这一角度，中国已经踏上了大规模推行结构性减税的道路。 稳健货币——增强操作灵活性 “稳健货币是在经济运行相对平稳的情况下实施的货币。”交通银行首席经济学家连平表示，明年中国GDP增速有望保持平稳增长，物价总水平基本稳定，国际收支不会出现较大顺差，就业形势也将好于今年，因此货币保持连续性和稳定性非常必要，货币信贷将处于较为适中的状态。

从国际环境看，明年国际经济形势依然错综复杂、充满变数，世界经济低速增长态势仍将延续，各种形式的保护主义明显抬头，潜在通胀和资产泡沫的压力加大。同时，发达国家的量化宽松仍在持续，可能导致短期热钱流入，从而加剧我国的通胀压力。此外，我国出口还面临人民币升值以及贸易保护主义加强的风险，为了稳定明年外贸增长，也有必要继续实施稳健的货币。 （2）12月16日的大盘走势分析：沪综指本周一以2160.86点报收，下跌1.60%，盘中最低下探至2159.99点，最高上探至2201.70点。此外，深成指收报8272.67点，下跌1.86%，盘中最低下探至8271.86点，最高上探至8446.34点。与此同时，中小板综指收报6094.68点，下跌1.28%；创业板指数收报1279.96点，上涨0.14%；上证B股指数(249.942, -3.71, -1.46%)下跌1.46%，收报249.94点；深证B股指数下跌1.09%，收报873.22点。

板块股票分析：在个股方面，截至周一收盘，中信一级行业指数悉数下跌。其中，传媒、银行和轻工制造较为抗跌，具体跌幅分别为0.25%、0.63%和0.79%；与之对比，国防军工、汽车和商贸零售板块今日跌幅居前，具体跌幅分别为2.57%、2.54%和2.47%。

（3）预测12月17日大盘走势：早盘两市高开低走，上证指数继续下探2180点支撑。周末消息面好坏参半，新三板扩容对市场的负面影响较大，城镇化消息面没有超出预期，金融地产股的冲高回落，对大盘形成巨大的杀伤力，股指连续击穿30日、60日、250日均线三道防线，汽车券商军工股轮番杀跌，午盘时两市再度重挫。短期来看，大盘调整仍将持续。

万科A投资价值分析：（1）行业分析：中国房地产业现状 2008年，住宅

市场经历了深刻调整，国家统计局公布的数据显示，08年各季度住房成交面积的同比变动幅度依次为-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金额的同比变动幅度依次为5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%，调整呈现渐次深入的态势。2008年全国商品住宅的成交面积和成交金额分别下降了20.3%和20.1%，这在中国房地产行业近十多年来尚属首次。而东部地区及大城市的调整更为明显，万科，重点关注的14个城市，成交面积萎缩普遍在50％上下。报告期内的深幅调整，一方面源自 2007 年行业过热后必将出现的理性回归，另一方面源自全球金融危机的波及。房地产行业历来与宏观经济密切相关，始于发达国家的金融风暴，目前已深入到实体经济领域，对经济前景的信心以及未来收入的预期短期内发生了急剧转变。这一冲击最终会大到何种程度、将持续多长时间；而各国为对抗经济下行风险、信心所采取的一系列措施，又能在多大程度上发挥成效，目前都还难以断言。

我国房地产业的市场需求：市场需求保持上升态势；个人消费者成为市场需求的主体；居民住宅需求在需求结构中占主导地位。

利好：1、国家实施积极的财政，支持实施保障性安居工程。加大保障性住房特别是廉租住房的投资建设力度。严格按照规定，将住房公积金增值收益和土地出让净收益用于廉租住房保障。继续落实对廉租住房建设等方面的税费优惠，落实好对首次购买普通住房的各项税费优惠，鼓励居民购买自住性、改善性住房。实施对住房转让环节营业税等相关减免，促进住房供应结构调整，加快住房二级市场和住房租赁市场发展。2、从10年的货币,我们可以看出,增加资金供给,确保市场流动性,是今年央行工作的首要任务。对此,有关专家认为,去年降息等措施的累计效果将在今年体现,并为股市楼市的回暖奠定基础。目前我国5年期以上中长期贷款利率为5.94%,专家预计今年中期,这一利率有望降至5.3%左右,对于贷款购房者来说,如果享受7折优惠,实际利率将降至3.7%左右,利息负担减轻21.66%,相当于房价下降20%以上,对提振房市将起到明显效果。3、据有关方面研究报告指出，前一阶段的经济工作会议传递出两大利好，将对下一阶段地产股投资起到“拨云见日”之效。一是“支持改善性购房需求”的表述扫除了前期市场对的担忧；二是提出“放宽中小城市和城镇户籍”，二三线城市的城市化进程将有望加快，将利好二三线及中西部的区域龙头。前期干扰地产股的因素均已消除，地产股的跨年度行情即将展开。 从市场认知度，品牌价值来看，万科无疑是领先的。 历年来公司主营业务的高速成长和稳定业绩，以及公司规范的管理和极具前瞻性的发展战略，在行业内赢得了声誉，树立了品牌，成为中国房地产业的龙头老大。万科管理地产的经验丰富、预见性强，房产质量好，吸引了众多买家。尽管在2008年低迷时期，公司仍实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元。08年底，公司占全国住宅市场的份额为2.34%，较年初进一步提升。万科的市场占有率，在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等9个城市排名首位；在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等5个城市排名第2位；在中山、成都两个城市排名第3位。

（2）公司基本面分析：公司基本状况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，前身为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易企业，是目前中国最大的专业住宅开发企业。88年12月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。93年4月向境外发行4,500万股B股。 公司以中国市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业

务。投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等中国区域经济中心。 2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受 合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 现金流量比率=经营活动现金净流量/流动负债 -1,206,080.00万元 / 33,016,300.00万元=-0.03652984万元

流动比率=流动资产/流动负债 44,1,000.00万元 / 33,016,300.00万元=1.33723万元

技术分析：

上升趋势线 粉色线为上升趋势线。上升趋势线中，连接股价波动的低点（即“波谷”），其包含的波谷都相应的高于前一个波谷。每一条上升趋势线，需要二个明显的底部，才能决定，连接的波谷越多，对上升降趋势的预测越准确。当上升趋向线跌破时，就是一个出货讯号。在没有跌破之前，上升趋向线就是每一次回落的支持。在长期上升趋势中，每一个变动都比改正变动的成交量高，当有非常高的成交量出现时，这可能为中期变动终了的信号，紧随着而来的将是反转趋势。 下降趋势线 黄色为下降趋势线。

下降趋势线中，连接股价波动的顶点（即“波峰”），其包含的波峰都相应的低于前一个波峰。每一条下跌趋势线，需要二个顶点，才能决定，连接的波峰越多，对下降趋势的预测越准确。当下降趋势线突破时，就是一个入货讯号。在没有突破之前，下降趋向线就是每一次回升的阻力。

分析K线时，也要结合均线系统。我们一般从趋势、交叉突破、发散型态、支

撑位和阻力位四个方面来观察。 一是趋势。短期均线上翘，说明股票或指数短期处于上升趋势。同样，中期均线、长期均线上翘，则反映中长期的上升趋势。如果不是上翘，而是下探，则显示为跌势状态。二是交叉突破。我们可以从均线系统的交叉，判断个股或大盘可能出现的突破型走势。三是发散形态。发散是指短期、中期、长期均线相互之间距离越来越大，特别是短期均线此时往往走势十分陡峭，即斜率很大。四是支撑位和阻力位。K线在上涨或下跌的时候，触及中期或长期均线，均线都会产生支撑或阻力的作用。若K线跌破支撑，或突破阻力，都预示运行趋势的确立。

心得体会：万科公司在国内应当说是房地产行业的龙头，也是股市里的代表

性地产蓝筹股。它有着明显的竞争优势，像是能够较快的通过银行贷款、发行债券和股票等办法来解决资金短缺问题，有良好的信用和信誉，有良好的持续发展能力。其次，与行业平均水平相比，万科的各盈利指标排名比较靠前，总体盈利能力处于行业领先水平，有较好的经营和财务状况。但是，其销售净利润呈下降趋势，这主要是社会大形势造成的。而且，万科的财务状况并不是太稳定，虽然偿还长期债务能力较强，但还应提高短期偿债能力。最后，看万科A的9-10月份的K线图，它是有着明显波动的。在一段时间持续走低之后，会出现上升趋势。 综上所述，万科A的形势还是不错的，而且长期看居民对购房的需求不会减少，建议中长期投资。 短期内要注意关注国家房价对股票的影响，和做波段投资，较为合适，并且短期涨幅有限，还应注意防范风险。