房屋及设施设备维修养护管理制度
一、建筑的日常养护维修与计划
房屋日常养护维修是指为物业房屋原有完好登记和正常使用,进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。
建筑物主要指标
(一)、基础结构养护及巡检
1、对混凝土结构的预埋、给排水设施等的使用情况应制定计划,定期(每年不少于两次)进行检查。
发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及处理。
制止不设计及有关部门批准,任意在结构上开凿。
2、钢筋混凝土保护层损坏要及修补,以防止钢筋锈蚀。
3、办公楼的使用应符合设计要求,改变用途时不允许随意超载,甚至于对结构进行改造。
(二)装饰工程养护:
1、楼层地面的养护:保持楼层地面清洁、干净卫生。
保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室积水,渗入楼板。
对于使用中发生小的损坏,要及时修补。
制止不加任何保护措施在楼面上拖拉重物。
2.门窗的养护:对使用者进行保护门窗的宣传工作,发现开关不灵、缝隙过大,五金配件丢失或损坏等问题，要及时修理。
3、饰面墙的养护:定期(每年不少于2次)巡检,可采用观察或用小锤轻划检查。发现问题及时处理,不允许用强酸对任何饰面墙进行擦洗。
对楼体外墙面,安装饰物如用铁件,必须刷漆,防止水锈污染墙面。
4、顶棚的养护:定期巡检,发现翘边,裂挂、破损、阴湿应及时修补或更换。
二、设备设施的运行维护与计划
(一)给排水设备运行维护
给排水设备运行维护是指为保证办公楼给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。
对设备系统的了解:
自来水变频泵系统
自动喷洒供水泵
消火栓稳压泵
排污潜水泵
雨污井排水化粪池系统
1、管道漏水修理
2、管道堵塞排堵
3、水龙头与阀门的维修
4、水泵保养及维修
5、压力表的校验
6、潜水泵的检查保养
7、管道的防锈防腐保养
8、雨污井排水化粪池系统清理
(二)供电设备管理维护
供电设备管理维护是指为保证办公楼供电系统正常运行,对供电设备的日常管理和保养维修
对设备系统的了解
发电机组系统
庭院照明灯系统
楼道照明灯系统
日常维护要点
1、电气电路故障:断路、接触不良、漏电等故障判断和维修
2、绝缘电阻测量及损伤线更换
3、配电箱的检查
4、照明灯具的检查
(三)、电梯运行维护
电梯维修是指为保证物业电梯设备正常使用所进行的日常运行管理、维修保养和中修无机房电梯11部
(五)保安消防监控系统的管理和维护
对设备系统的了解:
电梯对讲1组
安防监控1组
消防监控1组
门禁系统1组
常见维护要点:
1、结合实际正确使用设备
2、保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录
3、选择可靠的分包方,按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。
(六)消防设施设备的管理和维修
对设备系统的了解:
自动消防报警控制系统1组
消防栓稳压泵45KW2台
自动喷洒供水泵30KW2台
常见维护要点:
