房地产估价师房地产估价理论与方法真题2012年_真题无答案

房地产估价师房地产估价理论与方法真题2012年 (总分100, 做题时间150分钟)

一、单项选择题(共35 题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.

关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是( )。 A 房地产估价是评估房地产的价格而不是价值 B 房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价 C 房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见 D 房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内众 2.

下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是( )。 A 为人民强制拍卖房地产确定保留价提供参考 B 为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考 C 为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

D 为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考 3.

某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000㎡，共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/㎡,平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/㎡；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是( )。 A 该损害在经济上是可修复的

B 修复所能带来的价值增加额为500万元

C 该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元 D 在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元 4.

关于房地产位置固定性的说法，错误的是( )。

A 房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场 B 房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变

SSS_SINGLE_SELSSS_SINGLE_SELSSS_SINGLE_SELSSS_SINGLE_SEL

C 房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费 D 房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性 5.

关于估价对象状况描述的说法，正确的是( )。

A 对估价对象范围的描述就是说明其四至 B 对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观 C 对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层

D 对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度 6.

某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()。

SSS_SINGLE_SELSSS_SINGLE_SEL A 市场价值 B 投资价值 C 谨慎价值

D 在用价值 7.

采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/㎡ ,土地重新取得单价为2100元/㎡，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为( )元/㎡。 SSS_SINGLE_SEL A 3700 B 4040 C 4250

D 5300 8.

某套商品住宅现房的建筑面积为100㎡，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/㎡,尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为( )元/㎡。 SSS_SINGLE_SEL A 4653 B 5347 C 5352 D 5366 9.

下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是( )。

SSS_SINGLE_SEL A 商业用房 B 住宅 C 写字楼

D 工业用房 10.

下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是( )。 SSS_SINGLE_SEL A 居民收入增加 B 房产税征收 C 人民币升值

D 居民消费价格指数上升 11.

在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在( )

A 估价主体资格需依法取得 B 估价对象状况需依法判定 C 估价对象收益需依法确定

D 估价方法需依法选用 12.

下列估价基本事项中，首先应予以明确的是( )。

SSS_SINGLE_SELSSS_SINGLE_SEL A 估价目的 B 估价时点 C 估价对象

D 价值类型 13.

相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（ ） SSS_SINGLE_SEL A 异质性 B 排他性 C 替代性

D 互补性 14.

某宗房地产某年1月1 日的成交价格为1000 美元/㎡ ,同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/㎡,该年9月1

日该房地产以美元计算的正常价格为()美元/㎡, (假设该年1月1 日的汇率为1 美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币)。

SSS_SINGLE_SEL A 1051 B 1096 C 1100

D 1147 15.

某套住宅的使用面积为100㎡，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为( )元/㎡。

SSS_SINGLE_SEL A 5680 B 5830 C 5850

D 7574 16.

某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（ ）

SSS_SINGLE_SEL A 103.26% B 105.43% C 112.06%

D ll4.42% 17.

某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/㎡, 2012年9月的市场价格为4654元/㎡。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为( )。 SSS_SINGLE_SEL A 1.07% B 1.11% C 1.2%

D 1.25% 18.

估价对象为总楼层6 层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5 层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/㎡,所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5 层和6 层住宅楼以第一层为基准的不

同楼层住宅价格差异系数见下表；6 层住宅楼中第一层住宅价格为5 层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为( )元/㎡。

5 层、6 层住宅楼不同楼层的价格差异系数 A 6280 B 08 C 6881

D 7021 19.

某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/㎡；若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为( )元/㎡。

SSS_SINGLE_SEL SSS_SINGLE_SEL A 44 B 5192 C 5308

D 5500 20.

某商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少24万元，该房地产的合理经营期限为( )年。 SSS_SINGLE_SEL A 10 B 12.5 C 13.5

D 40 21.

已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32％, 缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.5%，利用累加法计算的报酬率为( )。

SSS_SINGLE_SEL A 7.78% B 8.28% C 13.21%

D 14.21% 22.

有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在( ) 方面的差异。

SSS_SINGLE_SEL A 房地产租金以外的收入 B 运营费用率 C 空置率

D 可出租面积的比率 23.

某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益为50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为( )。

SSS_SINGLE_SEL A 6.67% B 7.41% C 12.6%

D 13.33% 24.

某建筑物的建筑面积为120㎡，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/㎡，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为( ) SSS_SINGLE_SEL A 78.4% B 82.0% C 82.7%

D 85.6% 25.

某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为()万元。 SSS_SINGLE_SEL A 2400 B 2410 C 2490

D 2500 26.

在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年(自2011年8月31日起计)，建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的

土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0 。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为( )万元。

SSS_SINGLE_SEL A 5850 B 6125 C 6510

D 6675 27.

某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000㎡,年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为()万元。

SSS_SINGLE_SEL A 3752 B 3806 C 4128

D 4830 28.

运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用( )求取。 SSS_SINGLE_SEL A 市场法 B 成本法 C 收益法

D 长期趋势法 29.

在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为( )。

SSS_SINGLE_SEL A 待开发房地产价值 B 管理费用 C 销售税费

D 购买待开发房地产应负担的税费 30.

采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式V=a+bX 中的常数a、b 的因素应是( ) A 房地产的历史价格资料 B 房地产的现时价格资料

SSS_SINGLE_SEL

C 房地产的未来价格资料

D 房地产的历史、现时和未来价格资料的总和 31.

某宗土地的临街深度为1OOft ，临街宽度为6Oft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft 、临街宽度为60ft 的土地价值为( )万元。

SSS_SINGLE_SEL A 600 B 738 C 900 D 960 32.

某宗土地的总面积为5000㎡,容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/㎡, 工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/㎡, 商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为()万元。 SSS_SINGLE_SEL A 4000 B 4004 C 4021

D 4037 33.

关于明确估价基本事项的说法，错误的是( )。 A 估价目的本质上由委托人的估价需要决定 B 估价时点由估价目的决定 C 估价对象由委托人和估价目的决定

D 估价类型由估价师决定 34.

对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括( )

SSS_SINGLE_SELSSS_SINGLE_SEL A 估价方法选用恰当 B 估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分 C 计算公式和计算过程正确无误

D 各种估价方法的测算结果一致 35.

关于估价资料归档的说法，错误的是( )。

SSS_SINGLE_SEL A 估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档 B 估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档

C 估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁

D 估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构

二、多项选择题(共15题，每题2分。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分) 1.

在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有( )。

SSS_MULTI_SEL A 规避估价风险 B 保护估价师和估价机构 C 使评估价值更接近实际成交价格

D 告知和提醒估价报告使用人注意有关事项

E 使委托人能得到其预期的估价结果 2.

下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有( ) SSS_MULTI_SEL A 房地产抵押估价 B 房屋征收评估 C 房地产司法拍卖估价 D 房地产转让估价

E 房地产投资信托基金估价 3.

决定某类房地产供给量的主要直接因素有( )。 A 该类房地产的价格水平 B 消费者的收入水平 C 该类房地产的开发成本 D 该类房地产的开发技术水平

E 房地产开发企业对未来的预期 4.

下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有( )

SSS_MULTI_SELSSS_MULTI_SEL

A 房地产抵押估价 B 房屋征收评估 C 房地产转让估价 D 房地产火灾保险估价

E 房地产司法拍卖估价 5.

下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有( )

SSS_MULTI_SEL A 税收 B 城市规划调整 C 环境状况

D 城市基础设施状况

E 汇率 6.

评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于( )

SSS_MULTI_SEL A 估价对象 B 估价师对估价方法的熟悉程度 C 委托人

D 估价机构资料库中可用资料情况

E 当地房地产市场状况 7.

市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的( )

SSS_MULTI_SEL A 区位相近 B 权利性质相同 C 面积相等 D 档次相当

E 建成年份相同 8.

市场法中权益状况调整的内容包括()。 SSS_MULTI_SEL A 土地使用期限 B 容积率 C 土地开发程度 D 房屋空间布局

E 地役权设立 9.

根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括( )

SSS_MULTI_SEL A 直接资本化法 B 基于租赁收入测算 C 收益乘数法 D 基于营业收入测算

E 现金流量折现法 10.

对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有( )。 A 销售利润率小于投资利润率 B 投资利润率小于成本利润率 C 成本利润率小于直接成本利润率 D 直接成本利润率小于销售利润率

E 年利润率小于总利润率 11.

假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的( ) SSS_MULTI_SELSSS_MULTI_SEL A 区位 B 用途 C 档次 D 周围环境

E 建筑规模 12.

某类房地产2007 -2011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有( )。

某类房地产2007 -2011年的价格(单元：元/㎡) SSS_MULTI_SEL A 房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的 B 各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同 C 2010年的价格趋势值为6900元/㎡ D 2011年的价格趋势值为7253元/㎡

E 2012年的价格趋势值为7634元/㎡ 13.

基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有( )

A 确定并公布了征收农地区片价标准 B 估价对象位于基准地价覆盖区域 C 有完备的基准地价修正体系

D 估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致 E 估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同 14.

从理论上讲，可按( )分摊高层建筑地价。 SSS_MULTI_SELSSS_MULTI_SEL A 建筑物价值 B 房地产价值 C 土地价值 D 建筑面积

E 楼层 15.

关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有( )。

A 注册房地产估价师可以盖个人印章不签名 B 注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章 C 至少有两名注册房地产估价师签名 D 法定代表人或执行合伙人必须签名

E 房地产估价机构必须加盖公章

三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，√表示正确，×表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分) 1.

房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、资产管理等咨询业务。 SSS_JUDGEMENTSSS_MULTI_SEL 正确 错误 2.

估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定。

SSS_JUDGEMENT 正确 错误

3.

不同房地产的变现能力不同，房地产的变现能力与其通用性、使用性、可分割转让性等有关。 SSS_JUDGEMENT 正确 错误 4.

在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产在用价值等于市场价值；在不合法利用下，在用价值可能高于市场价值。

SSS_JUDGEMENT 正确 错误 5.

把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。

SSS_JUDGEMENT 正确 错误 6.

房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。

SSS_JUDGEMENT 正确 错误 7.

比较法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。

SSS_JUDGEMENT 正确 错误 8.

甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/㎡ ,容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/㎡,容积率为25，土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济(假设土地报酬率为6%)。

SSS_JUDGEMENT 正确 错误 9.

自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。

SSS_JUDGEMENT 正确 错误 10.

住宅小区内的营业性用房与其设施的建设费用不能计入本小区内商品住宅的价格中。 SSS_JUDGEMENT 正确 错误 11.

某房地产由于空间布局欠佳而引起的折旧属于外部折旧。

SSS_JUDGEMENT

正确 错误 12.

在假设开发法中，折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，它与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同。

SSS_JUDGEMENT 正确 错误 13.

运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。

SSS_JUDGEMENT 正确 错误 14.

有一幢总楼层为4 层的房地产，每层建筑面积相等，己知第二层的房地价为第一层的1.35倍，第三层的房地价为第四层的1.45倍，第四层的房地价为第二层的91%，按房地价分摊法计算出的第三层房地产占用的土地份额为33.24%。

SSS_JUDGEMENT 正确 错误 15.

接受估价委托后，受托估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务，并应明确合适的估价人员负责该估价项目。

SSS_JUDGEMENT 正确 错误 四、计算题(共2 题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2 位。请在答题纸上作答) 1.

某写字楼的持有期估计为10年，预测其未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为18万元，有效毛收入每年增长5%，运营费用每年增长3%；该类房地产的报酬率为8%，持有期结束时的资本化率为10%，转让税费为转售价格的6%。请计算该写字楼目前的收益价值。(8分) SSS_TEXT_QUSTI 2. 某厂房的建筑面积为4800㎡, 建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用；土地面积为8000㎡,于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为450元/㎡,目前的工业地价指数为102.10 (为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日)，土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好1.70%。

重新建造该厂房的建筑安装工程费为1500元/㎡ , 专业费为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%销售费用为重新购建价

格的2%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6%，建筑物的投资利润率为15％，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元。 其内没有行车，出租率为80%，月租金为15元/㎡；如果目前单独增加行车，需要66万元，而如果重置该厂房随同增加行车，仅需要50万元；市场上类似有行车厂房的出租率为85%，正常月租金为16元/㎡ ，当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0。请计算该房地产目前的积算价值。(12分) SSS_TEXT_QUSTI

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