大大大理理理旅旅旅游游游地地地产产产项项项目目目---------------------可可可行行行性性性研研研究究究报报报告告告子云天个人工作室1第一部分市场研究与方案构思预可行性报告内容指引:一、外部环境二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义，在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入旅游地产开发重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营、发展等角度描述立项的意义。1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响。2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。3、项目渊源，特殊的政治或文化背景。第第一一章章第一节项目决策背景一、外部因素随着住宅开发竞争加剧，利润减薄，风险加大，更多的开发商转移投资旅游房地产。2006年是旅游地产高速发展的一年。目前，在全国25个城市中有300家产权式酒店（见全国产权酒店统计表）在我国，海南的博鳌、深圳的华侨城、观澜湖、杭州的宋城、广州的华南板块，近年来一大批旅游房地产项目得益于“假日经济”、“会议经济”以及房地产开发从市区向城市边缘地带的挺进，势头强劲。除了国外和港台颇具实力的公司外，国内目前涉足旅游房地产的公司超过200家，包括首创、海航、中信、中旅等大型企业，珠江地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、合生创展、深圳秀峰集团、青岛汇泉旅业等一大批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均看好未来中国的旅游房地产市场。旅游房地产就是在主流市场逐渐趋于饱和之后，在边缘产生的新的市场，现在这个市场的价值正日益凸显出来。2目前，我国北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百项；以高尔夫、滑雪、野外运动为主题的休闲度假项目超过80家。从1999年海南"南海传说"、三亚"博鳌国家旅游休闲度假区"的成功开发和在全国营销推广后，先后有几十个旅游房地产项目在改造、规划和建设当中。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的"快乐无穷大"产权酒店、位于秦皇岛度假区在北京发售的"维多利亚港湾"酒店式公寓、中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的"海口皇冠滨海温泉酒店"(产权式酒店)、新世界集团投资的海南新世界家园，合生创展在天津宝坻营造了"珠江温泉城"，昆明鼎业集团在丽江束河走出新的"茶马古道"，新希望集团入主广西桂林，在遇龙河畔修建民俗民居小别墅一条街等。二、市场因素广阔的发展空间和市场潜力，使旅游物业开发成为未来十年中国地产业最亮丽的风景线旅游地产城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础旅游消费支出比例，旅游目的的变化，以休闲置业、度假置业、运动置业等为代表的舒适住宅运动正开始主宰新一轮开发的热点。房地产大量积压（特别是东部沿海），据统计部门调查，目前积压了13000多万平方米饭店高价，低出租率，急需降低度假成本、吸引休闲型度假，以改变传统的旅游模式。市场初期提供了大量可改造的房源（主要集中在旅游城市和景区）。市场日趋成熟，可利用资金相对充足。度假消费已经成为时尚；工作时间的缩短，每年115天的假期，对传统旅游方式的不满足，使以单纯观光旅游阶段已开始向度假旅游过渡，并形成了每年24%以上的增长幅度。根据国际通行发展惯例，度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间为3—5年。三、旅游房地产有广阔的发展前景旅游作为休闲产业，旅游休闲产业的发展将为旅游房地产带来广阔的发展前景，人们对旅游休闲的需求主要是受两大因素的影响，一个是人们的可支配收入，第二是人们的休闲时间。最近几年，我们国家城乡居民储蓄逐年增加，2000年全国居民储蓄余额6万亿元，3以后基本上每年增加1万多亿人民币，去年年底已经达到了19万亿元。由于人们生活水平不断提高，带动了住房、教育、医疗、保险、汽车消费和旅游休闲产业的发展。同时由于居民用于旅游休闲的时间在增加，我们国家从1995年的5月份开始实行每周5天工作制，1999年开始实行五一、十一、春节三个黄金周，加上我国每年有11天的法定假日，加起来一年有115天假期。而美国的法定假日是12天，德国的法定假日是30天，意大利的法定假日是32天。四、休闲的理念已成为现代文明的重要标志主要表现为人们在职业活动以外，为个人兴趣的拓展，身体素质的提高，精神文明的追求提供实现的条件。它是作为一个载体，通过旅游开阔眼界，增长见识；通过运动使自己的身体更健康，更长寿；通过娱乐活动满足人们精神上的追求。可以说时间、金钱、健康是人们最为珍视的资源。随着旅游产品的多元化，为今后旅游房地产事业的发展拓展了更多的空间。旅游休闲由六大要素组成，行、游、住、吃、购、娱。行是指交通工具，主要是指飞机、火车、汽车，现在又加了一个私人的轿车，除了行以外，住、游、吃、购、娱，这五个要素都与旅游房地产有直接的关系，特别是住。我们国家从改革开放以来，新建和改建的旅游宾馆和社会旅馆数字非常大，到现在为止在全国有27万家。但是主要注重旅游住宿设施，围绕旅游的游、购、娱等等，包括人们的休闲、健身，还有更多的旅游产品，这方面还有待进一步开发。五、以城市为重点扩展消费领域的，为旅游房地产业带来新的发展机遇今年经济工作会提出扩大内需的重点将从投资转向消费，要以城市为重点，进一步拓展消费领域，增强消费热点的带动效应和扩散效应，以适应居民收入水平的提高和消费结构的升级趋势，并提出了要加快发展服务业消费，这为旅游业和房地产业的发展无疑是十分有利的。城市经济的发展过去主要是依赖制造加工业的繁荣，如今已经越来越向依赖旅游休闲方面发展了，其表现是对城市公共用地、商业性的开发利用以及对文化体育场馆，各类商业设施、民俗、文化、博物馆、旅游观光、体育经济、娱乐设施、教育、餐饮服务、道路、停车场等方面给予更高的重视，这些都反映了城市经济模式在向旅游休闲化的转变，进入21世纪以后这是一个很重要的转变。第二节项目决策区域表现（一）该区域发展休闲旅游地产业优势明显4从目前和今后的发展趋势和综合分析可以看出，自然生态环境优势、区位地理优势、土地资源优势是大理“假日洱海”项目发展休闲旅游产业的三大优势。一是自然生态环境优势大气质量和土地质量均达到国家一级标准。水体质量保持在2级国家标准水平。大理市地处低纬高原型亚热气候带，年平均气温摄氏15度，年平均无霜期230天，年平均降雨日数136天，年平均日照时数2276小时。大理苍山洱海是全国四十四个风景名胜区之一，"苍山雪、洱海月、上关花、下关风"构成了大理风光之四绝，这里冬无严寒，夏无酷暑，一年四季均可观光游览。大理苍洱神韵大理气候宜人，具备作为国内外疗养区的主要条件。年平均气温为15,全年最热月平均气温为，最冷月平均气温为，可谓无冬夏之别，只有干、湿季之差，常旭初春，寒止于凉，暑止于温，寒暑适中，气候条件十分适合于风景旅游和休假疗养。项目疗养温度春秋日夏日冬日18-20度10--20度22度以上10度以下地名天数%天数%天数%天数%大理13634昆明9826庐山303按国际最佳疗养温度，大理在全年内占四个月零六天，比昆明和日内瓦还多好多天，全年春秋日大理占309天，庐山占170天。这种良好的气候条件，在世界上是绝无仅有的。二是区位地理优势大理区位优势明显,处云南滇西中部，位于东经99°58′—100°27′，北纬25°25′—25°28′。投资环境优越,是商贸交易的理想之地。东距省会昆明398公里,西离中缅边界580公里,近代修筑的320、214两条国道交汇于市境,使大理成为连接滇西各州陆路交通枢纽。大理是云南省同时拥有飞机、火车、高速公路的唯一一个少数民族自治州，是云南省西部重5
