“天津市老年城”可行性研究报告天津市老年城建设项目可行性研究报告项目引导：天津市民政局项目处所：略开发性质：养老公寓建设与城镇改造兼融投资开发：略建设规模：近期40万平方/远期60万平方投资规模：近期10亿人民币/远期15亿人民币天津市老年城项目筹备处-1-“天津市老年城”可行性研究报告目录一、总论…………………………………………………………………………………………4（一）老年公寓的市场需求……………………………………………………………………4（二）国内老年公寓的发展与现状……………………………………………………………5（三）天津市养老机构发展历程回顾…………………………………………………………7（四）天津市养老机构的现状…………………………………………………………………7二、项目选址（地块）应具备的基本条件……………………………………………………10三、项目产品规划………………………………………………………………………………11（一）园区规划设计要求………………………………………………………………………11（二）园区规划特征……………………………………………………………………………12（三）园区构架…………………………………………………………………………………13（四）总体平面布置……………………………………………………………………………14（五）产品功能组合……………………………………………………………………………14（六）园区会所设计与布置……………………………………………………………………14（七）园区内环境规划设计……………………………………………………………………15（八）单体建筑设计和风格……………………………………………………………………16（九）户型及户型面积控制……………………………………………………………………16（十）车位、区间内商业配套的设置…………………………………………………………16四、项目投资成本核算…………………………………………………………………………17（一）项目投资与成本费用估算………………………………………………………………17（二）资金筹措、投资计划及贷款利息………………………………………………………24（三）项目投入产出与回报……………………………………………………………………25五、项目投资方案………………………………………………………………………………26（一）项目开发建设总体战略指导思想………………………………………………………26（二）项目开发建设方案设想与分析…………………………………………………………26（三）项目开发建设经营（施工）计划………………………………………………………28（四）项目经营期投资分析……………………………………………………………………29六、项目投资经济分析…………………………………………………………………………30（一）资金规划…………………………………………………………………………………30（二）基准折现率i0的计算…………………………………………………………………30-2-“天津市老年城”可行性研究报告（三）投资财务效果评价………………………………………………………………………30七、项目不确定性分析…………………………………………………………………………33（一）销售价格的敏感性分析…………………………………………………………………33（二）成本变化的敏感性分析…………………………………………………………………34（三）容积率敏感性分析………………………………………………………………………34八、项目风险分析………………………………………………………………………………36九、风险规避与控制措施………………………………………………………………………38十、结论与建议…………………………………………………………………………………39附件：《天津关于加快我市养老服务业发展的意见》…………………………………40-3-“天津市老年城”可行性研究报告一、总论一个时期以来，中国各大城市的“住宅产业”早已是风起云涌，所谓一个个超大规模的“商业地产”以及一片片名负其实的“工业地产”乃至投其所好的“高教地产”、“旅游地产”皆是蒸蒸日上，一片繁荣，整个地产行业一时间成了只要有钱就可以摇身一变进入角色的开发商。但惟独作为“夕阳产业”的“老年栖身之地（养老、或公寓）”却成为了“被遗忘的角落”。如今，针对国家一再出台的打压地产的宏观；面临世界经济危机引发的地产冷潮，我们将作何思考呢？中国自1999年以来就已进入了老年型国家，新世纪开始的“银发浪潮”也滚滚而来，而且中国的老年人口基数大、发展速度快、来势异常凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主，主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。那么什么是“老年公寓”呢？所谓的“老年公寓”（老年社区）就是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的集约化住宅。那么，什么又是“老年城”呢？在传统的老年公寓基础上，增加了对产业文化的投入和商业化的运营模式，使其原来由社会负担性养老逐步向企业化养老转变，通过商业运作手段，增强机构造血功能，从而进入“自足自给”良性的层面上来。商贸区开发、福利厂构建、培训和旅游等元素衍生的相关产业，都将成为“自足”的有力保障。本案的策划和实施，即是对此进行的一种探索与尝试。一、老年公寓的市场需求1．中国人口老龄化的发展。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。目前我国65岁以上老人数已超过1亿（占总人口的7％），到2050年将增加到3亿（占总人口的22％）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。-4-“天津市老年城”可行性研究报告2．观念的变化。中国“养儿防老”、“四世同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10万和30万。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65％。有47％的老人希望与子女共同生活，52％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有％认为这种方式很理想，而有35％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84％仍愿与子女分开住，有15％的则希望与子女同住。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。3．社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62％，其中独居老人为13％，偶居的占49％（《老看住房专题会议论文集》2002年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。4．现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。据武汉市调查，现在的青年人（20－25岁）仅有28％，中年人（40－50岁）有42％希望将来与子女住在一起（《城市规划》2002年3期）。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。5．随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3％的比例为宜（发达国家一般为4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（《中外房地产导报》2001年18期）。如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。所以这一新兴产业的发展空间很大。同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家-5-
