2015年上半年吉林省房地产估价师《理论与方法》：比较法适用的估
价对象试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、投资利润率的计算基数不包括。 A：土地取得成本 B：开发成本 C：管理费用 D：销售费用
E：工业用地的监测点评估价格
2、2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于__万元。 A．4000 B．5000 C．6000 D．7000
3、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】 A：30％ B：45％ C：65％ D：75％
E：工业用地的监测点评估价格 4、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。 A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%
5、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为。 A：合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B：图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C：合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D：图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 E：借款合同
6、__属于房地产投资的系统风险。 A．通货膨胀风险 B．比较风险 C．时间风险
D．资本价值风险
7、新设项目法人资本金筹措渠道不包括。 A：性资金
B：国内外企业入股的资金 C：个人人股的资金 D：资产变现的资金 E：借款合同
8、如果贷款利率__内部收益率，项目投资就会盈利。 A．低于 B．等于 C．高于 D．无关联
9、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。 A：6825万元 B：6866万元 C：6203万元 D：6713万元
E：工业用地的监测点评估价格
10、平均数1000是下列组的简单算术平均数。 A：800 900 1050 1200 B：800 950 1050 1200 C：800 1000 1050 1200 D：800 950 1150 1200 E：执行层的组织协调
11、某个国家从2002—2006年的基尼系数分别为0．33、0．38、0．39、0．41和0．45，从中可以看出，该国。 A：居民收入分配趋于平均化 B：居民收入呈现出下降的趋势
C：居民收入分配两极分化越来越严重 D：居民收入呈现出上升的趋势 E：执行层的组织协调
12、防范估价风险的最后一道防线是__。 A．撰写估价报告 B．审核估价报告 C．出具估价报告 D．估价资料归档
13、主要是在会计中使用的价值概念是__。
A．公允价值 B．买卖价值 C．保险价值 D．计税价值
14、一套建筑面积为100㎡、单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的．【2004年考题】
A：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元 B：实际单价为工950元㎡，实际总价为20万元 C：实际单价为2000元／㎡，实际总价为20万元
D：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元 E：工业用地的监测点评估价格 15、明确估价基本事项是实施估价的基本前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于。 A：估价委托人 B：估价利害关系人
C：承担估价项目的估价师 D：估价对象的权利人
E：工业用地的监测点评估价格
16、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是担保。 A：一般保证
B：贷款人、保证人分担责任的比例保证 C：连带责任保证 D：信誉保证
E：执行层的组织协调
17、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的认定。 A：房屋权属登记机关 B：县级以上 C：房屋拆迁管理部门
D：城市规划行政主管部门 E：执行层的组织协调
18、建筑业是物质生产部门，属于第产业。 A：一 B：二 C：三 D：四
E：房地产估价机构必须加盖公章
19、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积400m2，住宅总建筑面积1400m2，容积率1.4，则住宅建筑净密度为（）。 A．28.60% B．35.00% C．40.00% D．50.00%
20、房地产抵押登记属于__登记。 A．占有权 B．使用权 C．他项权 D．收益权 21、某类房地产2005～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为元／㎡。 A：8460 B：8500 C：8790 D：8838
E：工业用地的监测点评估价格
22、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是__担保。 A．一般保证
B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证
23、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。 A．500 B．525 C．600 D．1650
24、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。 A：测算待开发房地产的最高价格 B：测算后续必要支出及应得利润 C：测算房地产开发项目的预期利润
D：测算房地产开发中可能出现的最高费用 E：工业用地的监测点评估价格
25、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率。 A：包含了对通货膨胀的补偿 B：不包含对通货膨胀的补偿 C：没有实际意义
D：不能直接用于财务评价 E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、__是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法首先要假设各因素之间相互。
A．多因素敏感分析法 B．单因素敏感分析法
C．三项预测值法 D．风险分析法
2、关于房地产贷款担保的说法，正确的是__。 A．担保能确保贷款得以足额偿还
B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D．贷款质押不转移财产的占有权 3、住房公积金会计核算的内容有__。 A．住房公积金的缴存核算 B．住房公积金的提取核算 C．住房公积金的使用核算 D．住房公积金的抵销核算
E．与住房公积金相关的债权债务核算
4、某收益性房地产，有效毛收入为I，运营费用为E，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长gI，运营费用增长gE，该类房地产的报酬率为Y，则计算该房地产价值的公式为（）。 A.A B.B C.C D.D
5、房地产开发项目的主要不确定性因素有．(2008年试题) A：开发期和租售期 B：权益投资比率 C：资本化率 D：贷款利率 E：运营费用
6、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。 A：权利人法定名称变更 B：房地产现状的改变 C：房屋门牌号码改变 D：买卖房屋
E：改建或添建而使房屋面积增加
7、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有。
A：放弃这个项目
B：努力学习，边学边干
C：埋头苦干，克服困难完成项目 D：找别人完成项目，签自己的名
E：对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助 8、下列属于间接金融工具的包括。 A：国库券 B：保险单 C：银行券 D：存款单
E：银行票据
9、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有。 A：对房地产本身进行投资改良 B：房地产需求增加导致稀缺性增加 C：通货膨胀 D：外部经济 E：建造成本增加
10、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是__。 A．土地补偿费归农村集体组织所有
B．地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
C．由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用 D．由其他单位安置的人员，补助费发放给个人
11、某市房产税按房产原值减除幅度为30%，某企业拥有一房产原值为3800万元，则年征收房产税为__万元。 A．114 B．63.84 C．31.92 D．28.71
12、开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有__。
A．建设工程规划许可证 B．选址规划意见通知书 C．项目设计方案的总平面图
D．城市计划部门批准征用土地的计划任务 E．1/2000或1/500的地形图 13、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。 A．税金 B．拍卖费用
C．土地使用权出让金 D．土地使用成本 14、《物业服务企业资质管理办法》规定，负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理的部门为。 A：建设主管部门 B：省建设主管部门 C：自治区建设主管部门 D：直辖市房地产主管部门 E：设区的市的房地产主管部门
15、当年名义利率一定时，按月计息时，实际利率应__。 A．大于名义利率 B．小于名义利率 C．等于名义利率
D．等于周期利率 16、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有(
A：城市的发展布局 B：功能分区
C：禁止、限止和适宜建设的地域范围 D：建筑形态控制指标 E：城市性质 17、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用__作为其中的一种估价方法。
A．市场法 B．假设开发法 C．收益法 D．成本法
18、李某购买了A房地产开发公司开发的住房一套，因质量问题与开发公司发生了质量纠纷。如果李某在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的“交付使用”之后是指__。
A．未办理交付使用手续之前 B．办理了交付使用手续之后 C．房屋所有权证办理之前
D．房屋所有权证办理完毕之后
19、关于国家实行土地登记制度，下列说法正确的是。
A：依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯 B：属于国有土地的，核发《国有土地所有证》 C：属于国有土地的，核发《国有土地使用证》 D：属于集体土地的，核发《集体土地所有证》 E：使用集体土地的，核发《集体土地使用证》 20、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。(2004年试题) A：同质偏好市场 B：分散偏好市场 C：个别偏好市场 D：集群偏好市场 E：弥隙市场
21、能够构成设计变更的事项包括。
A：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸 B：增减合同中约定的工程量
C：改换有关工程的施工队伍和人员 D：改变有关工程的施工时间和顺序 E：其他有关工程变更需要的附加工作 22、是减轻纳税人负担的措施。 A：附加 B：加成 C：减税
D：免税
E：规定起征点和免征额
23、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是__。 A．项目的交通组织规划 B．项目构成及平面布置 C．项目的建筑规划 D．城市土地利用规划
24、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。 A．较大 B．较小 C．差距较大 D．大致接近
25、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。 A．货币证券 B．信用证券 C．商品证券 D．资本证券
