2016年上半年浙江省房地产估价师《理论与方法》：比较法估价需要
具备的条件考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是__。 A．县级以上地方
B．县级以上地方房屋拆迁管理部门
C．县级以上地方或县级以上房屋拆迁管理部门 D．市级以上地方房屋拆迁管理部门
2、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。 A：利润 B：价格 C：价值
D：收益价格
E：工业用地的监测点评估价格
3、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为。(2008年试题) A：7.50% B：7.56% C：7.71% D：7.76% E：借款合同
4、房地产抵押登记属于__登记。 A．占有权 B．使用权 C．他项权 D．收益权
5、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。 A．7 B．10 C．15 D．20
6、拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，。 A：不予补偿
B：按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿 C：减半补偿
D：给予正常补偿
E：房地产估价机构必须加盖公章 7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，
现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。 A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租35万元，位于同一工业区 B．建筑面积1100m2，近期出租，年租150元/m2，位于20km外 C．建筑面积10000m2，近期出租，年租180万元，位于同一工业区 D．建筑面积1000m2，近期出租，年租20万元，位于同一工业区
8、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。 A：2400 B：2580 C：2607 D：2760
E：工业用地的监测点评估价格
9、房地产估价师延续注册的，注册有效期为年。 A：1 B：2 C：3 D：4
E：执行层的组织协调
10、根据原则，国家统一的会计制度应当尽量减少企业选择会计的余地。 A：客观性 B：可比性 C：明晰性 D：一贯性
E：执行层的组织协调
11、A房地产开发公司征收200亩耕地，建设一住宅小区，该块耕地征收前三年的平均年亩产值为800元，按国家规定最低补偿标准，A房地产开发公司应支付__万元土地补偿费。 A．33 B．66 C．96 D．160
12、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是__。 A．批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年
B．临时建设是指不须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施
C．临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并不用收回的土地
D．临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响
13、某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为 5年，月租金固定不变为95元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为200元/m2。假设折现率为8%，则目前承租益的价值为（）万元。
A．159.82 B．992.0172
C．187.5321 D．162.3825
14、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡ A：310.61 B：321.60 C：477.87 D：494.77
E：工业用地的监测点评估价格 15、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。 A：最佳用途 B：最佳规模 C：最佳集约度 D：最佳开发时机
E：工业用地的监测点评估价格
16、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的存款利率计息。 A：活期
B：3个月整存整取 C：6个月整存整取 D：一年整存整取 E：执行层的组织协调
17、某宗房地产的总建筑面积为5 000 ㎡，房地总价值为2 600万元，其中土地价值为600万元．某人购买了其中200 ㎡，该部分的房地价值为182万元．假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。 A：4％ B：7％ C：17％ D：30％
E：工业用地的监测点评估价格
18、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年末的租金是__元。 A．14945.16 B．15841.87 C．267.51 D．28370.38
19、在区段地价计算的基础上作适当调整后的地价为__。 A．基准地价 B．标定地价 C．标准地价 D．路线价 20、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内，向__。
A．人民起诉
B．房地产行政主管部门申请复核 C．仲裁机构申请仲裁
D．交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估
21、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。 A．4800 B．5124 C．5800 D．7124
22、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。 A．等于报酬率 B．大于报酬率 C．小于报酬率 D．无法知道
23、下列关于瑕疵请求规则的效力范围，说法不正确的是。 A：瑕疵请求权主要针对拍卖人和委托人 B：委托人必须受瑕疵请求规则的制约 C：拍卖人的责任以委托人的告知为前提
D：拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提 E：执行层的组织协调
24、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。 A．操作风险 B．信用风险 C．市场风险 D．法律风险
25、按商业银行中间业务的功能和形式分类，不包括__。 A．结算类中间业务 B．决算类中间业务 C．担保型中间业务 D．融资型中间业务
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、属于影响产品成本高低的因素是（）。 A．生产技术方案与技术水平 B．生产规模
C．生产组织方式与管理水平 D．销售状况 E．市场供求状况
2、按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。 A：招标 B：拍卖
C：挂牌 D：划拨 E：协议
3、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括__。 A．首席代理 B．买方代理 C．卖方代理 D．双重代理
4、某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重置价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为__。 A．44% B．50% C．67% D．86%
5、下列各项中，属于房地产开发前期工作的有。 A：安排短期和长期信贷 B：项目的市场分析
C：初步确定目标市场、租金或售价水平 D：签订施工合同 E：开挖基槽
6、城市规划报建审批管理包括__。 A．建设项目选址管理 B．土地利用规划管理 C．建设用地规划管理 D．建设工程规划管理 E．对违章建设的查处
7、当前，我国各地房地产交易管理机构的主要任务是。 A：办理房地产交易登记、鉴证等手续 B：开展房地产股票活动指导和监督
C：为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务 D：协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费 E：为或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格 8、下列保险种类中，属于性保险的有__。 A．社会养老保险 B．农业保险 C．巨灾保险 D．失业保险 E．出口信用保险
9、下列情况，国家可无偿收回划拨建设用地使用权。
A：土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的 B：国家为了公共利益的需要和城市规划的要求收回土地使用权 C：各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权 D：不按批准用途使用土地
E：未经原批准机关同意，连续一年未使用土地 10、下列关于保险分类的叙述有误的一项是。
A：以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与保险 B：以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人寿保险 C：以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险
D：以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险
E：执行层的组织协调
11、海洋污染的范围主要是沿海水域的污染，主要是由造成的。 A：海洋生物排放的废物
B：航行沿海的船舶排出的废油 C：油轮触礁而漏散的原油 D：临海工厂排放的废水 E：沿海居民抛弃的垃圾 12、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括。
A：拖欠建设工程价款 B：已抵押担保的债权数额 C：房地产变卖处置费用 D：诉讼费用
E：其他法定优先受偿款
13、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。 A：折旧和摊销 B：投资回收 C：投资回报
D：可用于还款的利润 E：在成本中列支的利息
14、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是__。 A．标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱 B．熟地通常比生地或毛地的变现能力弱 C．小商铺通常比大商铺的变现能力弱
D．厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱 E．郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
15、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是。 A：项目投资资本金可以用货币出资 B：项目投资资本金也可以用实物出资
C：项目投资资本金不可用土地使用权作价出资
D：项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估
E：以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外 16、房地产开发投资的经济效果主要表现为__。 A．开发利润
B．销售收入 C．投资收益 D．成本利润
17、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括。 A：在流动资产中，存货的变现能力最强
B：由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理 C：部分存货可能已经抵押给债权人
D：存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题 E：执行层的组织协调
18、房地产金融的特点包括__。 A．集中性 B．风险性 C．流通性强 D．资金增值性 E．资金周转期长 19、__是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。 A．房地产经营 B．房地产管理 C．房地产开发 D．房地产运作
20、运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括。 A：房地产税 B：保险费
C：人员工资及办公费用
D：保持房地产正常运转的成本 E：房地产改扩建费用
21、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为__万元。 A．417 B．500 C．460 D．450
22、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是__。
A．材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比
B．凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1
C．材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质 D．材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质
23、反映企业长期偿债能力的指标是__。 A．流动比率 B．速动比率 C．资产负债率
D．存货周转率 24、收益法在需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，需要采用__。 A．房地剩余技术 B．市场剩余技术 C．地剩余技术
D．建筑物剩余技术 E．自有资金剩余技术
25、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的．(2005年试题) A：综合利率 B：贷款利率 C：折现率 D：机会成本 E：借款合同
