办理程序:立项，申请，审批
申报材料:
房地产开发经营许可申请审批表
开发合同
《营业执照》和《房地产开发企业资质证书》副本
交缴开发项目价款凭证
以出让方式获得的土地手续
县(市)及房地产主管部门对该项目的意见
该项目的可行性研究报告(经济效益分析)
城市规划部门认定的规划
办理单位:房管局
一、建筑工程五证是哪五证
建筑工程五证是指以下五证：
1．《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
2．《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证。
3．《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
4．《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
5．《商品房销售（预售）许可证》是市、县房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
二、上海工业用地转商业用地的流程介绍
1、变更涉及到的问题：
(1)要看城市规划是否允许；
(2)要到土管局办理变更；
(3)要补钱.(土地使用性质由工业用地变更为商业用地，需要补交多少地价和契税，及如何核算)；
2、提交变更用途申请，报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的负责人签字
(只有征用或者有具体项目办理土地征用手续以后，土地性质才会发生改变)
3、拿着批复文件到规划部门办理规划变更
4、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金
。经过规划部门审查，市同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，可以在国土部门咨询。
5、主要环节
(1)申报材料：
申请用地性质变更报告(原件3份)；
原件，提交复印件3份)；
涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等)；
立项文件(重大项目应有已审批的可研报告)；
原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份)；
规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。
(2)审批程序：
申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经县(或法定的主管部门)批准后，持批文报规划局受理
(3)规划局出具批文；
持规划局批文到、国土部门申请立项及批文；规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。
审批时限：15个工作日，就是要出面，把它划走，变成城市用地，然后在通过招标卖出，大城市就按程序办理，小地方主要先疏通人际关系.
三、土地证不能办理时怎么办
1、对于已办理房产证，申请时提供材料不齐的，申请人把材料收集齐全就可按有关程序办理土地证；原用地单位未申请土地登记的，由国土资源部门责令限期申请办理；原用地单位因注销、解散等原因已不存在的，由业主委员会或业主代表等，代替原用地单位先进行建设用地复核验收，验收合格的，可先以原用地单位的名义办理整宗土地的登记，再凭房产证办理土地分割登记。
2、如原用地单位因超容积率建设或地价款、有关规费未缴齐导致无法办理土地证的，在规划许可的前提下，按照以下办法处理：原用地单位仍存在或未经清算程序即注销营业执照的，通过司法途径追缴地价款和有关规费，司法程序启动后即可办理土地登记；原用地单位经清算、注销营业执照后主体不存在，地价款和有关规费已无法追缴的，市本级由各区提出免缴处理方案，报市批准后，凭市的批准意见办理土地登记。
3、因安置房和经济适用房等福利性用房改为商品房导致土地证无法办理的，予以分类处理：属于下属指挥部或国有房开公司开发的，经原开发主体的市、县级主管部门和同级财政部门共同认定，并出具书面地价款结算承诺书后，可补办用地手续，再办理土地登记；属于非国有单位开发的地块，可咨询国土资源部门办理。
4、房地产开发项目因改变土地用途后，出让合同用途与实际用途不符（或部分不符）导致土地证无法办理的，对与原批准用途一致的部分，凭房产证办理土地证；改变用途的部分，在规划许可的前提下，由国土资源部门报补办土地用途更改手续、补缴土地出让金后，再办理土地登记。
5、原机关、企事业单位利用其原有国有划拨土地建设职工宿舍，经房改后售予本单位职工，并已领取房产证的，按市有关批文办理土地证。
6、已办理房产证但因征地、供地等手续缺失，导致土地证无法办理的，又分三类情况处理：征地、供地手续不齐的，先补办农转用、征收、供地手续，再办理土地登记；因原因造成供地对象与实际开发主体不符的，作为历史遗留问题，可补办转让手续，并按转让行为发生时的标准补缴有关税费后，再办理土地证；未经过规划、建设竣工验收的，由原用地单位或业主委员会（业主代表）负责办理规划、建设验收后，再申请土地登记，各相关部门免予处罚及追缴违约金。
