说 明
1、
调研工作最初是对公司刚新进的营销团队首次安排整体工作，培养团队的配合能力，以及考核人员的工作作风和能力；以此重点对南宁朝阳商圈的人流量及核心商圈商业物业的业态业种同时进行的，经过市场普查发现，南宁市核心商圈的商业物业无论从人流量、年龄结构、性别比例，还是从物业消费力等方面看，较之朝阳圈商业物业对城·爱の味项目来说均具有特别明显的比较优势，可操作性更强。 2、
本次调查按计划重点是对人流量进行，主要目的是满足市场项目的可行性与操作性判断的需要，同时也对项目的定位业态业种进行调查判断。 3、
南宁朝阳商圈商业物业类调查分两个步骤，首先，普查了5个南宁目前在运营的南宁百货大楼（南北）、裕丰商厦、百佳汇、万达购物中心广场、国贸中心人流量，其中包括男女的性别比例、年龄结构、消费力等；最后再对物业其业态业种进行调查。 4、
本次市场调查的目的是重点了解南宁市朝阳商圈具有可比商业物业的人群消费性别、年龄结构、消费力情况，准确地掌握市场的第一手材料，为金山广场项目的规划设计、营销策划、售铺招商、市场培育等后续工作程序提供可靠依据。
调查采用人员蹲点、观察、询问的方式，调查的开始时间为2009年9月24日，结束时间是2009年10月16日。
随着项目策划、销售、招商工作的推进，补充市场调查及市场追踪工作将继续进行，届时将根据实际需要作具体安排。
5、
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一、 调查分析汇总
（一）、核心商圈人流量调查分析
以项目为起点，朝阳路为中轴线，分5个点具体布点为南宁百货大楼（南北）、裕丰商厦、百佳汇、万达购物中心广场、国贸中心，具体情况如下所示： 1、人流量分析 ①进入商场的人流量
科目 流量(早) 流量(中) 流量(晚) 项目 10：30-12：05 14：30-16：05 19：30-21：10 人/min 人/min 人/min 南宁百货大楼（北） --- 69．45-97.6 76.1-.7 裕丰商厦 90.2-104.05 108.6-122.3 91.15-109.7 百佳汇 42.6-58.25 78.5-96.1 119.05-135.4 万达购物中心广场A118.08-130.45 2.4-313.95 230.85-246.35 座（进出） 单进约：59.04-65.225 单进约：132.2-156.975 单进约：115.43-123.175 国贸中心 5.05-8.7 16.45-17.95 33.5-35.65 说明：以上数据调查时间段为国庆期间10.1-10.8，除国贸中心为平日外。②经过商场的人流量
科目 流量(早) 流量(中) 流量(晚) 项目 10：30-12：05 14：30-16：05 19：30-21：10 人/min 人/min 人/min 南宁百货大楼（北） --- 107.2 104.3 南宁百货大楼（南） --- 254.5 2.4 裕丰商厦 104.7-122.5 218.95-220.6 130-132.55 百佳汇 --- --- --- 万达购物中心广场A座 --- --- --- 国贸中心 --- --- ---
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2、性别比分析 ①进入商场的性别比
科目 项目 男：女 (早)10：30-12：05 比率 南宁百货大楼（北） 裕丰商厦 --- 27.34%72.66% 比例 --- 1：2.7 男：女 (中)14：30-16：05 比率 38.6%:61.4% 男：女 (晚)19：30-21：10 比率 45.7%:54.3% 比例 1：1.59 1：3.6 比例 1：1.19 1：2.5 21.78%：78.22 28.65%：71.35% 百佳汇 万达购物中心广场A座（进出） 国贸中心 39.7%：60.3% 41.3%:58.7% 1：1.52 1：1.42 34.1%：65.9% 44.8%:55.2% 1：1.93 1：1.23 30.8%：69.2% 41.9%:58.1% 1：2.25 1：1.39 43．56%：56.44% 1：1.30 32.4%：67.6% 1：2.09 31.3%:68.7% 1：2.19 ②经过商场的性别比
科目 项目 男：女 (早)10：30-12：05 比率 南宁百货大楼（北） 南宁百货大楼（南） --- --- 比例 --- --- 男：女 (中)14：30-16：05 比率 45.2%:54.8% 44.17%：55.83% 男：女 (晚)19：30-21：10 比率 43.3%:56.7% 46.76%：53.24% 比例 1：1.2 1：1.26 1：2.3 比例 1：1.3 1：1.14 1：2.3 裕丰商厦 百佳汇 万达购物中心广场A座（进出） 国贸中心 31.48%：68.52% --- --- 1：2.2 30.20%：69.80 --- --- 30.20%：69.80 --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
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3、年龄结构分析 ①进入商场的年龄结构
年龄结构 科目 项目 1 2 3 4 5 老 --- 2.2% 3.1% 2.9% 3.5% 年龄结构 (中)14：30-16：05 幼 --- 8.6% 年龄结构 (晚)19：30-21：10 幼 6.9% 4.9% (早)10：30-12：05 中 --- 26.4% 15.2% 14.8% 15.5% 青 --- 62.8% 老 1.5% 1% 中 34.2% 18.3% 青 57.4% 75.8% 老 1.6% 0.46% 0.6% 1.5% 中 35.1% 9.1% 7.3% 14% 青 53.5% 86.5% 90.7% 80.1% 幼 9.8% 3.94% 1.4% 4.4% 80.2% 1.5% 1.7% 10.1% 86.9% 1.3% 75.1% 7.2% 1.7% 13.2% 80.8% 4.3% 79.3% 1.7% 0.6% 10.9% 88.2% 0.3% 0.15% 10.95% 87.55% 1.35% 1、南宁百货大楼（北） 2、裕丰商厦 3、百佳汇 4、万达购物中心广场A座（进出） 5、国贸中心 ②经过商场的年龄结构
科目 项目 裕丰商厦 万达购物中心A座（进出） 国贸中心 年龄结构 (早)10：30-12：05 老 3.3% --- --- 中 25.2% --- --- 青 61.2% --- --- 幼 10.3% --- --- 年龄结构 (中)14：30-16：05 老 1.6% --- --- 中 20% --- --- 青 71.2% --- --- 幼 7.2% --- --- 年龄结构 (晚)19：30-21：10 老 中 青 幼 3.7% --- --- 1% 8.3% 87% --- --- --- --- --- --- 4、消费力分析 ①进入商场的消费力
科目 项目 消费力 (早)10：30-12：05 正式鞋 南宁百货大楼（北） 裕丰商厦 百佳汇 万达购物中心A座（进出） 国贸中心 --- 90.82 90.8 69.6 99.06 消费力 (中)14：30-16：05 正式鞋 93.9 消费力 (晚)19：30-21：10 正式鞋 93.2 非正式鞋 --- 9.18 9.2 30.4 0.94 非正式鞋 6.1 非正式鞋 6.8 91.99 94.8 80.3 76.3 8.11 5.2 19.7 23.7 93.75 95.1 83.6 97.91 6.25 4.9 16.4 2.09
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②经过商场的消费力
科目 项目 消费力 (早)10：30-12：05 正式鞋 裕丰商厦 国贸中心 86.94 --- 非正式鞋 13.06 --- 消费力 (中)14：30-16：05 正式鞋 87.76 --- 非正式鞋 12.24 --- 消费力 (晚)19：30-21：10 正式鞋 .21 --- 非正式鞋 10.79 ---
（二）、可比商业物业业态业种分析 1、市场分布格局 市场分布 万达广场A座 百佳汇 国贸中心 合计 摊位数量(间) 115 419 421 市场分布 裕丰商厦 百货大楼北楼 2370 摊位数量(间) 886 529
2、竞争商业物业业态业种分析
①、百货大楼（北楼） 说明：其中服装类包括:男装、女装、童装、内衣、混合装
70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%服装65.03%11.72%0类类类3.40%类5.86%4.16%包9.83%业种其他鞋子餐饮化妆品皮具电子数码箱
5
其他, 9.83%皮具箱包, 4.16%化妆品, 5.86%电子数码类, 3.40%餐饮类, 0%服装类男装, 18.34%鞋子类, 11.72%混合, 9.%内衣, 7.37%
女装, 23.44%童装, 6.24%男装童装混合餐饮类化妆品其他女装内衣鞋子类电子数码类皮具箱包 ②、裕丰商厦 说明：其中服装类包括:男装、女装、童装、内衣、混合装
80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%70.09%6.77%服装类鞋子类11.06%1.36%餐饮类3.67%饰品类6.32%化妆品皮具箱包0.68%其他业种
其他, 0.68%皮具箱包, 6.32%化妆品, 11.06%饰品类, 3.67%餐饮类, 1.36%鞋子类, 6.77%混合, 0.90%内衣, 11.96%童装, 0.00%服装类男装, 4.97%男装内衣餐饮类皮具箱包女装, 52.26%女装混合饰品类其他童装鞋子类化妆品
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③、百佳汇 说明：其中服装类包括:男装、女装、童装、内衣、混合装
80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%70.17%7.16%服装类鞋子类3.58%餐饮类7.15%饰品类2.15%化妆品4.77%皮具箱包5.01%其他业种其他, 5.01%皮具箱包, 化妆品, 2.15%4.77%饰品类, 7.15%餐饮类, 3.50%鞋子类, 7.16%混合, 3.83%内衣, 3.58%童装, 0.00%
服装类男装, 8.59%男装童装混合餐饮类化妆品其他女装内衣鞋子类饰品类皮具箱包女装, 54.18% ④、万达购物中心广场A座 说明：其中服装类包括:男装、女装、童装、内衣、混
100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%0服装类0.80%鞋子类0饮食类14.80%其他84.30%业种 7
其他, 14.80%餐饮类, 0鞋子类, 0.80%服装类男装, 6%男装童装女装内衣鞋子类其他混合, 21.70%内衣, 0.00%童装, 0.00%女装, 56%混合餐饮类 ⑤、国贸中心 说明：其中服装类包括:男装、女装、童装、内衣、混合装
50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%服装类5.70%鞋子类8.55%餐饮类9.98%饰品类5.70%化妆品6.41%皮具箱包其他15.20%业种48.46%其他, 15.20%服装类男装, 9.98%皮具箱包, 6.41%化妆品, 5.70%女装, 31.59%饰品类, 9.98%餐饮类, 8.55%鞋子类, 5.70%童装, 0.00%内衣, 5.46%混合, 1.43%男装童装混合餐饮类化妆品其他女装内衣鞋子类饰品类皮具箱包 二、 调查结论 主要结论
（一）、多年来，南宁朝阳商圈的消费核心点主要分布在万达商业广场、百货大楼、百佳汇、裕丰商厦，消费群体80%以青年一族为主导市场，相匹配的业态业种也相应的是青年时尚、流行的品种，业态的调整和更新比较快。
（二）、物业的生存空间与该商场定位的业态业种的配比比例有关。 （三）、物业业态业种必须与人流量的性别比例成正比。
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（四）、本案定位为情人广场，消费人群趋向于年轻阶层，在业态业种上可以参照百佳汇、裕丰商厦，重点突出主题。
（五）、通过人流的消费流向，导入本项目消费。 三、 调查局限性 （一）、方法局限
公司人员是全新的一个营销队伍，商业物业的基础比较欠缺，在开展市场调查工作安排之前都是边教边做，对一些调查内容的概念比较模糊，特别是观察法，每个人的标准不一样，所以具有一定的局限性，具体不足在于： 1、人员调查的标准不一致，所得到是数据会有所偏差；
2、部分人员在调查时内容和时间不一致，在同一时段内有所偏差； 3、某些站点在调查时，因人流量较大，再统计时忙不过来，而统计不到结果；
4、以上问题我们已经注意到了，但是实际情况与调查仍有一定的偏差，在所难免。
（二）、其他局限
由于调查时间的，市场资料收集不够完整，报告撰写不够全面，在所难免。
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