商丘师范学院物业管理方案

物业管理方案河南裕鸿物业管理有限公司

二○○八年七月日

河南物业管理有限公司简介

裕鸿物业管理有限公司是在河南省郑州市工商管理局正式注册专业物业管理有限公司，公司现有管理人员150余人，其中管理人员90%达到中级以上职称或大专以上文化程度，员工持证上岗率达100%。

裕鸿物业管理有限公司领导凭借前瞻性的远见卓识和引进先进服务理念的思想，特聘请深圳多家知名品牌物业管理公司的数名河南籍物业管理专家作为裕鸿物业管理公司的长期顾问及客座讲师。

裕鸿物业管理有限公司是一个以业为主，多种经营的综合性物业管理企业，公司的质量方针是“亲情、专业、高效、优质，持续改进”。公司目标是“凭专业创造品牌、用真情赢取客户，借诚信占有市场、靠拼搏创建未来”，公司的经营方针是“客户至上、综合服务、用心经营”，公司倡导的服务理念是“做到更好、追求最好”。

公司将在今后的发展中，坚持上述理念，积极进取，开拓创新，争创全国一流的物业管理公司。

商丘师范学院物业管理服务整体策划方案

根据建设部颁布的《物业管理条例》及本物业的实际情况，根据《全国城市物业管理优秀小区、大厦考评标准》的规定，我公司根据ISO9001：2000的标准对商丘师范学院的物业管理服务的整体设想与策划，将围绕“做到更好、追求最好、安全和偕”的服务宗旨向广大师生提供亲切、安全、洁静的园区服务，营造良好学习环境，创建安全文明校园。

商丘师范学院的物业特性和管理

为了服务好商丘师范学院，裕鸿物业公司进行了现场考察、调研，对其环境和物业做了直观了解。还对大部分师生进行意见咨询，通过调查、了解、咨询和探讨，形成了裕鸿物业对管理服务商丘师范学院的基本思路。1、物业特性

·师范学院是集教学楼、住宿和公寓等综合性物业，是典型的学校物业，是商丘市高等师范学城，规划上具有园林化的鲜明特点，对物业管理服务有不同于其它住宅区、工厂等物业，具有现代化程度较高的要求。

·商丘师范学院规模较大，教职员工和学生数量大，外部环境复杂，管理者的系统管理能力和综合素质要求较高。

·商丘师范学院学院率先进行垃圾分类和园林化设计，管理者要有按照ISO14000国际环保质量标准进行管理的能力。

·由于商丘市及院领导的重视和兄弟院校关注的重要性。因此，商丘师范学院的管理与服务，必须探索科技实力和品牌结合

的全新服务模式。2、人员类型·人员总数约有·人员身份教师学生

学院工作人员工地建筑工人等

人

裕鸿物业管理服务商丘师范学院的总体设想

1、针对商丘师范学院区域大特殊性及问题的策划

·管理处在管理方式上将专业化管理职能与分区管理相结合。·管理手段上达到通讯现代化、办公自动化、作业机械化。·分三期统一规划，人、财、物分步到位。

·为强化校园的治安，各巡逻岗、固定岗，各部门“点、线、面”相结合的综合快速反应体系。

2、针对校园内大部分是学生的特殊性及其问题的策划·坚持微利原则，推出“超值服务”系列举措。

·对前期的大量投入（重点为二次环境改造）费用不纳入管理处费用摊销，减轻学院负担。

4、针对商丘师范学院“园林化、花园式”这一特殊性，导入ISO14000国际环保质量标准

园林化的基础在于环保意识、环保制度、环保文化的系统定位，裕鸿物业决定率先在物业管理中导入ISO14000国际环保质量体系，并配合校园文化的开展，引导师生形成环保价值观和绿色家园的行为规范。

裕鸿物业管理服务日照学院的总目标及理念

1、总目标

创建全国一流的、面向新世纪的“国际文明新人文大学校园”与全体师生共同营造一个“师生满意、社会满意、物业人满意”的新世纪大学园。2、基本理念·“百年承诺

三专（化）服务

服务师生

”

·“做到更好、追求最好”是裕鸿物业人管理服务商丘师范学院的基础理念

·“三专（化）服务”是裕鸿物业人管理服务商丘师范学院的工作理念

三专（化）服务更是裕鸿物业人为商丘师范学院全体师生提供更到位的“技术专家的基础性服务、社会化专业社区服务和品牌化的专门个性服务”等综合性社区服务。·超值服务·做您所说的

·客户满意就是我们工作的最高标准·优化资源

打造品牌

规模经营

精益求精

裕鸿物业服务商丘师范学院的基本模式

“三专化（专家、专业、专门）校园服务”

―――技术专家的基础性服务―――市场化的专业社区服务―――品牌化的专门个性服务

1、发挥裕鸿物业的技术和资源优势，由技术专家提供的物业专项基础性服务

2、充分利用公司及社会资源，提供社会化的专业校园服务3、适应大学发展和消费细分的市场趋势，提供品牌化的专门个性服务

管理方式、工作计划和物质装备

一、管理方式裕鸿物业在商丘师范学院的全方位服务中，充分发挥裕鸿物业的技术优势、管理优势和资源优势，吸收国际最先进的物业管理思想，结合中原大地独特的人文特点，制定商丘师范学院管理体系，成立裕鸿物业管理公司商丘师范学院物业服务中心。1、商丘师范学院管理的组织构架

根据商丘师范学院物业管理的要求，我们采用较为简单的直线型组织结构，它的特点是：组织中各种职务按垂直系统排列，体现裕鸿物业管理结构简单、权力集中、责任分明、命令统一、联系简捷、适合量化管理的要求。

服务中心组织构架图中心经理中心副经理工程部部保洁绿化

保安部部客户服务

工程人员绿化人员保洁人员保安人员工作人员二、工作计划1、服务中心工作流程

工作流程的目的是促进组织活动的方向左右组织的行动。

制定商丘师范学院总体管理方案规章制度的建立岗位培训日常管理与日常养护人事行政管理财务管理档案管理消防管理治安管理机电设备管理智能系统管理电梯管理绿化保洁管理交通车辆管理客户投诉管理商业网点环保管理校园文化服务完善配套及各部门工作有关系的协调和控制2、管理处执行具体计划的四个要素

执行计划的组织结构计划目标

执行计划的员工素质要求执行计划的领导和指导系统提供执行计划的控制标准3、计划控制的反馈回路

执行计划的组织结构计划目标执行计划的员工素质要求执行计划的领导和指导系统提供执行计划的控制标准三、物资装备计划1、管理用房

按所给面积合理分配管理用房2、装备预算

按所有物业情况预算装备

管理人员的配备、培训管理

一、各部门人员配置①管理人员基本按岗位配置②各部门按工作配置

二、人员培训1、培训目标

提高全体员工的基本素质和专业水平，适应本职岗位和新技术发展的需要。不断吸收和更新管理思想，适应现代化的发展，从而满足大学校园管理和服务的最高要求。①目标如下：

各业务、专业人员的持证上岗率100%中高级职称人员占管理人员比率40%以上大专以上学历占管理人员比率80%以上各类人员培训合格率100%

②专门职业、特殊工种需按行业规定通过职业培训上岗。2、培训方式①组织保障

借助裕鸿物业管理公司培训中心的优势，在服务中心设置专职培训工作人员，建立教育培训工作体系，准确识别培训需求，创造一种积极求知、努力向上、不进则汰的工作氛围。②方式

开展全员培训，分层次、分类别、分阶段实施，内培外培、自学形

式相结合。

按阶段划分：入职培训，上岗培训，在职培训

按层次划分：主要管理层，一般管理层，专业技术作业层③鼓励措施

技术一专多能，鼓励外培取证、自修学业。④培训内容•按阶段划分――入职培训

A、服务中心校园概况；

B、服务中心质量体系概况，服务中心规章制度、质量方针、质量目标；

C、物业管理基础知识及服务（业务）特性；D、安全教育、消防知识E、员工守则、言行规范。――上岗培训

A、本部门、本岗位职责；

B、本岗位作业指导书（工作程序、作业内容、方式、规范）；C、本岗位业务技能、应知应会培训；――在职培训

A、本岗位业务技能，技术提高性学习；B、相关岗位业务概要，技能培训；C、了解相关法律法规。•按人员层次划分

――主要管理层A、物业管理理论学习；

B、企业管理、城市社会学、房地产经济学等实务理论的学习；C、了解计算机等现代科学技术知识；

D、物业管理条例、经济合同法等有关法律、法规的学习；――一般管理层（含工程技术人员）A、本岗位专业技术知识、专业职称培训；B、物业管理理论学习，上岗取证培训；C、相关法律法规知识；

D、质量体系相关程序文件，作业指导书；E、每年至少拓展一门新业务技能。――专业（业务）技术作业层A、上岗取证培训；

B、岗位业务、技术技能培训及岗位竞赛；C、质量体系相关程序文件，作业指导书学习；D、了解相关法律法规；

E、每年至少拓展一门新业务技能。

三、人员管理1、人员管理的原则

①商丘师范学院服务中心以的有关法律、法规，公司的各项规章制度、ISO9001质量体系认证、员工手册行为员工作为规范和考核的标准。

②全体员工均采用聘用合同制，做到干部能上、能下，职工能进能

出，竞争上岗，优胜劣汰。

③为适应分公司发展的需要，实行人才储备计划每年5%的人员淘汰制度，用于不断调整提高员工整体专业素质，增加员工职业危机感，强化员工服务意识。2、考核办法

①服务中心实施干部目标责任制，层层签订目标责任书，落实责任者的权限与职责。

②服务中心实施全员量化考核制，由考核者对下属员工按量化考核标准每月考评一次，以决定下属人员的工资、奖金发放意见。③对部门工作的工作责任考核和对员工业绩的量化考核，均纳入ISO9001质量体系范畴，严格按照机关程序文件和作业指导书运作，要求有检查、有记录、有结果、有存档。

管理指标承诺及措施

一、管理指标承诺商丘师范学院的物业管理各项指标承诺，不仅是裕鸿物业对社会、对全院师生、对物业管理公司同仁、对主管部门的庄严责任和义务，同时也是公司内部推行目标责任管理和量化考核的基础和标尺。公司的每一级部门和每一位员工兢兢业业地履行职责，按照工作标准完成各自工作，使得我们的庄严承诺有了坚实的基础。

二、各项管理指标承诺内容与具体措施在裕鸿物业管理的商丘师范学院，各项管理指标必须达到以下指标：

各项管理指标表

序号123456710管理指标房屋及配套设施完好率房屋零修、急修及时率保洁率维修工程质量合格率维修服务回访率路灯完好率大型及重要机电设备完好率师生对物业管理满意率绿化完好率道路完好率车场完好率承诺99%以上99%以上99%以上100%100%99%以上95%以上99%以上99%以上100%98%以上计算测定依据（完好房建筑面积＋基本完好建筑面积）/总的房屋建设面积×100%(∑完成零修、急修的次数)/(∑报修的零修、急修次数)×100%(∑已保洁的面积)/(∑区内保洁总面积)×100%∑（报告期评定为合格品的单位工程建筑面积）/∑（报告期验收鉴定的单位工程建筑面积）×100%(∑调查住户满意人数)/(∑调查住户人数)×100%(∑完好路线盏数)/(∑区内实际路线盏数)×100%(∑报告期制度台日数完好台日数)/∑（报告期计划运行台日数）×100%(∑调查师生满意人数)/(∑调查师生人数)×100%(∑完好绿化覆盖面积)/(∑区内道路总面积)×100%(∑完好使用道路面积)/(∑区内道路总面积)×100%(∑完好使用车场面积)/(∑区内车场总面积)×100%(∑完好一池二井总数)/(∑区内一池二井总数)×100%化粪池、雨水井完好率公共文体设施、休息设施以及98%以上园林小品雕塑完好率智能化系统完好率管理人员专业培训合格率排水管、明暗沟完好率100%100%98%以上11(∑完好的公共设施总数)/(∑区内各种公共设施总数)×100%121314(∑系统正常运行时间)/(∑系统计划运行时间)×100%(∑已培训合格人员总数)/(∑管理人员总数)×100%(∑完好排水管、明暗沟总数)/(∑区内排水管、明暗沟各总数)×100%便民服务和超值服务

一、便民服务1、设立商丘师范学院24小时值班热线。2、建立“三专化”服务体系和相应的制度。3、从方便师生的角度出发，合理设立商业网点。4、建立服务中心，有步骤的开展各种无偿和有偿服务。

二、超值服务1、为全体大学生无偿联系家教业务。2、提供信息查询。

3、免费提供“三专化”咨询服务。

4、免费向举行结婚典礼的教职工祝贺鲜花。

校园文化

借助裕鸿物业管理公司的宣传优势，协助商丘师范学院宣传部做好商丘师范学院的宣传工作。

以现代人文精神结合商丘师范学院的传统文化，协助师生做好商丘师范学院的校园文化建设工作。

各项规章制度

管理处经理职责1、在物业管理公司总经理的直接领导下全面负责服务中心的工作，制定本部门的工作计划和目标。

2、帮助制定管理辖区域内的工作计划及目标、并组织实施。3、努力调动员工的积极性、合理安排人员和工作量。

4、制定本部门的培训计划和各项工作的考核制度、不断提高员工素质和工作效率。

5、搞好业主和其他部门的协调工作，不断提高整个部门服务质量。6、检查本部门各项工作的落实情况。

7、出席公司例会及相关的管理会议，负责组织和主持服务中主的定期例会。

8、经常走访客户，征询和收集客户对服务的要求及建议。9、加强对员工的安全知识和安全意识教育，确保所有员工都能执行有关规定。

10、提出改进服务中心的管理建议。

11、努力提高本部门的管理水平，确保区域内的卫生、设施运转安全正常。

12、严格管理部属，禁止员工迟到早退，负责员工班次、假期排定。

13、完成上级交办的其它工作任务。

领班主管岗位职责1、认真执行本服务中心经理的指示和交办的任务。

2、加强业务、管理技巧的学习，掌握管辖范围内的操作规程、效率及质量标准。

3、认真做好检查、督促员工执行岗位责任制。对新员工进行培训、对在职员工进行岗位培训。

4、关心员工、爱护员工、搞好团结，会做员工的思想工作。5、勤巡查，发现问题及时处理，并及时向经理汇报，听取指示。6、及时处理各客户探访者的投诉及询问。

7、负责抢修项目、维修的落实情况、将合理的工作程序及建议提供给部门经理。

8、根据天气变化或其它因素，能及时安排人员做好相应的工作。9、完成上级交办的其它工作任务。

管理员（客服人员）岗位职责1、巡视检查校园区域内外清洁状况、发现问题及时沟通解决，并负责开启关闭有关通道门。

2、检查公共区域有无障碍物，校园内各种设施是否正常，并将损坏情况及时报告给工作人员。

3、处理各种投诉与问询，向上司报告出现的特别事件。

4、积极参与处理如：跑水、火警、电梯失控、断电等紧急事件。负责维持公共区域的正常秩序，检查员工宿舍区卫生情况。5、及时检查着装无用的灯具、空调、热水器等，避免浪费。6、在经理的领导下，具体行使监督、管理、服务的职能。7、负责校园各办公室饮用水、报纸、信函的发送传递。

8、为推动本部门管理工作进行出谋划策，完成上级交办的其它工作任务。

保安人员职责1、服从服务中心经理的领导、上岗时着制服、做到警容严整、态度端正、按时上班、不迟到、不早退、认真值班、不准任意调换班次，严格执行交制度，做好交接记录。2、对来访人员、车辆要认真记录登记，严防事故，固定岗位巡逻岗相结合，坚持二十四小时执勤，以确保设施、人员、目标的安全。

3、对外来人员要热情，注意文明礼貌，不准超权和滥用职权侵犯群众利益，遇到突发事件、歹徒或犯罪分子、要坚决制止，奋不顾身，迅速报警。

4、不准喝酒上岗、不准在岗上吸烟、聊天、看书、看报、嬉笑、打闹、睡觉、吃零食、不准办私事打电话。5、保安人员要有高度的工作责任心和熟练的业务水平、一切工作都要以业主及办公人员生命安全为最高准则。6、值班人员每时每刻都要保持高度的警惕性，不得擅离职守做到“有警必报”。对异常情况要及时向上级汇报。7、熟悉大楼各部位的消防设备，灭火器材的使用和管理，熟知火警，火灾的处理程序，严禁易燃易爆和其它危险品进入办公楼，接受、消防的检查、指导，提高业务水平。8、熟悉岗位任务及要求、对楼面、通道、电梯、防火设施进行监督、巡察，保证其安全。

9、对重点部位要多次巡查、每次都要有记录，遇到问题要

果断处理、发现可疑人员要严格查问，已发生的事故要采取措施保护好现场。

10、完成上级交办的其它工作任务。

保洁人员职责1、服从部门经理领导、每天提前1小时到岗，接受工作分配，领取工作配具，迅速到达保洁区域认真工作。2、负责所属岗位全部公共走廊、电梯、候梯间、公共洗手间、开水间、楼梯扶手及工作区的清洁卫生，保证地面无杂物，无烟头纸屑。保持地面光亮、清洁无水渍、污渍、尘土、墙壁无灰尘。

3、保证本区域内清洁设施的运行状况良好。如发现问题及时报修。

4、按规定关闭不必要的能源开关、保证所属楼层洗手间、开水间、地面洁具、热水器、洗手盆、门面、隔板门、磁砖、厕纸盒、天花出风口不留灰尘、污渍、无异味。

5、填写时间表，擦抹设施及消防设施的指示牌，消防栓表面不留污渍、手指印等。

6、要及时清除电梯口、卫生间垃圾，时时保持清洁卫生。7、在清洁过程中，工作要认真细致、不留任何卫生死角、确保达标。

8、严格落实“三查”制度，即员工自查、代班主管巡查、

管理处经理抽查。

9、完成上级交办的其它工作任务。

绿化人员职责1、绿化人员要尽职尽责，出色完成绿化管理工作。2、科学的规划设计绿化面积，选好合适的树种和草皮。3、做好草坪的养护、剪草的质量等工作。4、做好杂草的清除和控制草坪的高度等工作。5、做好浇水、施肥的具体计划，要及时、到位。6、做好花草树木病虫害的防治工作。7、做好定期修剪的工作。

8、熟悉花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植管理的方法。

9、正确使用剪草机及其配套设备，做好日常维护保养工作。10、认真学习业务技术知识，不断提高管理水平。11、及时制止故意破坏绿化物的行为，予以批评教育。12、未完成管理处经理交给的临时性工作。

工程管理人员职责1、保证物业管理范围内所有设备、设施的正常运行、降低损耗，使设备维修率为零。

2、在使用各种类型设备中，能及时处理突发性应急维修项目。

3、掌握型号、性能、电气、配电设备、了解各项线路的走向、相间测试。认真做到器具准确、工具完好、取用方便，仪表、仪器正常使用测量，定期检查绝缘情况，做到安全第一预防为主的原则。

4、要按照空调设备启停流程操作，准确地开启关闭和运行，确保服务区域空气舒适。

5、排除空调运行中发生的故障、对突发事件要及时处理，并制定补救措施。

6、掌握各种管道的分布走向，判断故障准确，处理及时，保证水流畅通。

7、对各种水暖系统运行情况认真检查、巡查中发现问题，立即抢修，清除一切隐患。

8、熟练掌握各种电气设备性能、供电线路及实际操作维修技术，保证准确及时完成任务。9、上级交办的其它工作。

服务标准

一

客户服务1、日常服务与联系

服务中心的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为客户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证客户的需求树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。



日常服务内容a.维修保养服务；b.绿化养护服务；c.治安消防服务；

d.环境卫生管理服务；e.停车管理服务；f.特约服务。



日常联系内容

a.每季度发放客户评议表，了解服务质量；b.设置客户联系箱，每天定时开箱；c.设立投诉电话接受客户的投诉信箱；d.及时回访客户征询意见。



日常服务与联系的质量控制

a.客户服务部主管应多途径与客户保持沟通，

经常走访客户听取意见，及时提供各类服务，满足合理要求；

b.现场管理员要做好清洁、绿化、安保和停车

工作巡检，保证服务质量。

2



档案管理

设备设施档案的管理办法按公司档案室要求操作；



文档管理员负责档案的收集、整理、归档、利用；设备部主管应在每月5日前把上月的有关设备设施资料清单交档管理员签收；





服务中心经理每季度检查一次档案工作。投诉、报修处理

3



服务中心设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理客户业务咨询、报修、投诉；



服务中心实行8：00-18：00客户接待，365天24小时应急维修服务；并公开办事制度、公开收费项目和标准；



服务中心监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复；



服务中心实行维修回访制度；

对回访中发现的问题，24小时内书面通知设备部人员整改；





客户接待员要认真听取投诉意见并做好记录；处理投诉要做到让客户满意，及时与客户沟通，处理结果做好记录，每周进行统计和小结。



4



客户征询、评议统计客户评议表的发放与回收

a.服务中心每半年按公司规定的“客户评议表”样式及要求发放；

b.服务中心在发放“客户评议表”时应写明发放时间（一般为每年六月和十二中旬）、发放对象，落实发放人和回收人及回收时间（以发放日起算半月内），并做好相关记录；c.服务中心在每年七月5日及一月5日前把前

半年“客户评议表汇总分析”及“客户评议表”原件（十天内返还服务中心保存）交公司物业管理处。

二1

设备管理设备管理内容

物业设备在安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶段，这时就需要物业管理公司运用先进的管理方法和良好的技术对物业设备进行维修保养，保证这些设备正常运行，充分发挥它们的功效。

物业设备管理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命，这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强日常保养和维修管理提出了高要求、高标准。

供配电设备[工作程序]



电工

a.每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》；

b.配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》；c.按《设备、设施（年度）周期检查、保养计

划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；d.供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内；

e.供配电设备发生异常和故障及时报告电气领班，记录《设备故障记录表》，并在电气领班协同下排除异常和故障。



电工领班

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；

b.每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交记录；

e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》

填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门；

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备主管审核后，交公司主管部门；

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

2电梯设备[工作程序]



分承包方电梯维保人员

a.每周按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；

b.电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；

c.设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。



电工

a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。

发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养；

b.负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录《设备定期启动表》。



电梯保养领班

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；

b.每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；c.实施电梯设备的运行管理，按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证；

d.每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录；e.每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门；

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备主管审核后，交公司主管部门；

h.协助设备主管做好分承包商的评审、评价和初选工作。

3给排水设备[工作程序]



管道工

a.每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；b.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；

c.按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

d.给排水设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内；

e.给排水设备发生异常和故障及时报告给排水领班，记录《设备故障记录表》，并在给排水领班协同下排除异常和故障。



给排水领班

a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；

b.每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交记录；

e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门；

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记

录（季度）汇总表》，报设备部主管审核后，交公司主管部门；

h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》；i.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

三消防系统[工作程序]



日常巡视

a.设备维修工每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在弱电领班协同下排除异常和故障；

b.安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。



定期检查

a.由弱电维修操作工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；

b.由弱电领班组织，并由安保主管、安保人员

和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。



维修保养

a.弱电操作维修工负责消防设施的维修保养工作；

b.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；

c.按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；d.消防设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内。



弱电领班

a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；

b.每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）

周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

d.每周巡视消防设备,检查巡视记录；e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门；

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备主管审核后，交公司主管部门。

弱电设备[工作程序]



分承包方维保人员

a.按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

b.弱电设备、设施维修工作记录《设备、设施维修记录表》；

c.弱电设备发生异常和故障及时报告弱电领班，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。



电工

a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》；

b.信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；

c.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告弱电领班，督促维修保养。



保安人员

a.负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》；

b.发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。



弱电领班

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；

b.每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；

d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门；

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件；

i.协助设备主管做好分承包方的评审、评价和初选工作。



设备主管负责组织对分承包商的评审和初选工作，定期组织对分承包商的评价。

四设备检查标准

供配电设备[电力变压器]



检查电力变压器是否符合要求。分接开关档位是否与电源相符。

外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。三相电压表是否平衡，变压器声响是否正常。各接线端子紧固是否良好。











[高压开关柜]



耐压试验是否符合规范规定。

隔离开关、负荷开关和熔断器位置正确、平整和牢固。





操作机构动作灵活、正确、瓷件应清洁，不应有裂纹和伤痕。



隔离开关、负荷开关和熔断器与电线连接应紧密。



接地线连接应紧密、牢固，防腐处理应均匀，无遗漏。

[低压开关柜]



耐压试验是否符合规范规定。

开关柜内设备应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好。





二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。



接地线连接应紧密牢固。

操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。





闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。





双电源切换箱能自动切换。控制箱手动和自动操作均能运行。



[照明设备]



灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐。



开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险。



照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定。



防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具。仓库照明灯具和可燃物之间的距离是否符合要求。





移动的照明灯具是否用安全电压24伏。

[防雷接地装置]



检查接地电阻值是否符合要求。

接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象。





接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。

[各种管理资料齐全]



原始资料齐全。日常运行记录资料。操作运行管理制度。





电梯设备[曳引机]



主机运行正常，速度平稳可靠。冷却风机正常、有效。减速和润滑良好，油位正常。制动器完好、可靠。







[轿厢]



内部按钮齐全完好，信号登记有效。照明完好，通风机运转平稳，无异常声。手动、自动操作运行正常。应急对讲完好可靠。超载报警正确可靠。轿门开闭平稳，时间适中。

轿厢长、短行程的平层精度符合要求。













[安全系统]



安全钳齐全，性能灵活可靠。限速开关可靠，动作灵敏。

各安全开关齐全、性能可靠、有效。

各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。









急停开关完好，性能可靠有效。检修及运行状态正常。



[导轨导靴]



连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全。各导轨表面无重大锈蚀。







[供电系统]



每台梯专用一只控制箱，电气规范符合要求。



应急备用电源能自动切换。

动力电与照明电，控制电与信号电不得混用。发电机运行平稳，无异常声。轿顶、井道照明齐全良好。

电梯控制和内接线符合要求，无临时跳线。









接地保护符合要求。

[底坑]



无积水、渗漏、线路受潮。

照明、插座齐全完好。

急停检修开关有效。



缓冲器正常、符合规定要求。

[机房设施]



手动松闸扳手、手动轮齐全。

机房空调完好，运行正常。

监视设备完好，运行正常。

[资料]



日常运行记录。

原始技术资料。

运行管理制度。

安全运行证、年检证。

五给排水系统检查标准[供水泵]



各水泵运行主要参数（流量、扬程等）符合出厂要求。



管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活。



各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象。



电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠。水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠，无缺损。



[水箱及附件]



各浮球阀自动启闭灵活、可靠。各进出阀门启闭活络有效，无渗漏。溢水管畅通，箱底排污阀良好。

减压阀畅通完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效。









各管道设备等无锈蚀，无渗漏。

[水处理设备]



各水过滤器运行正常，经处理水质符合卫生防疫标准。



过滤器控制阀完好，切换正常，压力表有效。消毒装置齐全有效。



[热水炉]



加热炉运行平常（加热量、出水量等）主要参数符合出厂要求。



贮水罐及压力表、强度计、安全阀等齐全完好。各循环泵、输送泵运行平稳，主要参数符合要求。电气控制箱中各器件齐全，运行可靠。温控装置能在设定范围内自动调节水温。







六消防及报警系统[消火栓泵]



消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活。





消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象。



电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好。水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。





管道设备等无锈蚀、无渗漏。

[消火栓及配套设施]



各层消火栓箱及附件齐全完好。启动报警按钮完好、性能可靠。各层消火栓出水压力符合要求。







消防接合器齐全、有效，无泄漏。户外立式消火栓齐全有效，开启灵活。消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。





[喷淋泵]



喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。管道附件齐全有效、各阀门启用灵活。喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象。电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好。泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。管道设备等无锈蚀，无渗漏。喷淋系统每月做一次末端放水试验。













[喷淋头及管道]



不同规格的喷头不得相互代用。喷头规格、安装数量与竣工资料相符。喷头、管道无渗漏、锈蚀。

管道内水压恒定，器件齐全、正确。







[消防送风排烟设备]



各防火阀门自动、手动开闭灵活有效。各送风口完好、无堵塞、结灰。

送、排风机(风量、动压等参数)符合出厂要求。送、排风机运转平稳，润滑良好。









各风机控制器电气元件齐全有效，性能可靠。风机设备接地保护、防护罩安全、有效。



[消防报警]



消火栓泵运转应与报警联动。喷淋泵运转应与报警联动。报警装置应可靠、正常。





[烟、温感监视装置]



各烟、温感探头完好，感应正确。

探头显示屏完好，记录、提示、打印正确可靠。备用电源完好，切换迅速有效。

各煤气探头完好，感应报警正确、可靠。







楼宇设备监控系统

根据积累经验数据，调整空调舒适度。UPS检查

（1）输出电压数据，符合设备规定数值。（2）电源容量适中，无过载，熔丝匹配正确。（3）备用电源（蓄电池）充足，能维持规定时

间，切换迅速可靠。（4）接地保护符合规定。

（5）各联系接线接点，可靠、无氧化现象。（6）外表无尘。





输入/输出控制器

（1）各电接点联接可靠。（2）各电板无尘、无氧化现象。（3）输入/输出信号正确。



各执行机构（电磁阀、风阀、转换器等）（1）动作正确可靠

（2）机械部件清洁、无尘、无氧化。



温度、压力、流量传感器，数据信号正确，表面无尘、无氧化现象。

七设备系统

为确保各设备系统安全正常运行，通过培训并将建立如下安全操作规程，规范设备运行操作。



高、低压供配电设备系统安全操作规程发电机设备系统安全操作规程空调设备系统安全操作规程给排水设备系统安全操作规程电梯设备系统安全操作规程消防设备系统安全操作规程弱电设备系统安全操作规程













八设备机房安全制度

[BA监控中心安全管理制度]



监控中心由设备运行部负责监控，操作人员须经

培训后方可上机操作。



机房内环境温度应保持在15-28℃，墙上挂温度计。



无关人员严禁进入监控中心。若要进入，须经设备主任批准，由设备人员陪同进入。



监控中心严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。



监控中心消防设施完备，并定期检查。常备应急手电筒及充电式应急照明设施。监控中心内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、水积、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。







监控中心内的一切设备设施、元器件、线路严禁随意更改。如有损坏，要查明原因，立即申报设备主任，经批准后及时更换。



值班人员不得擅离岗位，进出人员应随手关门。各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运作应始终处于有效状态，各类功能标识应明确。



[配电房安全管理制度]



配电房应由设备人员负责。

无关人员严禁进入配电房。若要进入，须经设备



主任批准，由设备人员陪同进入。



进出配电房须随手关门，通风洞、须罩上铁丝网，以防小动物窜入，发生电器事故。



不准擅自改变原设备及线路。

供电回路操作开关的用途要有明显的标识，停电检修必须挂牌，严禁超负荷运行。





操作、检修时须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套。



机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。



机房消防设施完备，并定期检查。

机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。



九[电梯机房安全管理制度]



电梯机房内任何设备非电梯维修工禁止操作。电梯送电、断电必须由设备人员操作，禁止非设备人员操作。





机房内环境温度应保持在15-30℃，墙上挂温度计。



无关人员严禁进入电梯机房。若要进入，须经设

备主任批准，由设备人员陪同进入。



离开电梯机房应随手关闭门窗。

电梯机房因维修保养等原因造成停梯，应在一楼挂告示牌。





机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。



机房消防设施完备，并定期检查。

机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。





轿厢、机房及门卫的联络系统必须完好，发生紧急状态时能及时联络并疏导乘客。



松闸装置必须挂在醒目位置，并且在松闸装置边，表有注明的字样。



维修、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示。

十电梯困人事故的应急处理[程序]



安保控制中心听到电梯警钟鸣响，以及从控制系统或自动控制系统得知电梯故障，立即以消防应急方案的顺序通知第一责任人。有人被困时，利用电梯对讲机与梯内被困人员通话，亲切

礼貌地告诉他们不要惊慌，不断安慰被困者并通知电梯保养公司和设备维修人员立即派人到电梯所停之最近地方，用口头告知被困人员。



立即通知主管领导，并在大堂该梯门口树立停用牌。



立即派专业人员赶赴现场，关闭该电梯动力并着手开门放人。



非工程及保养人员不得擅自进行开门放人，以免发生危险。



当被困人员救出以后，管理人员要向被困人员致歉，并询问他们的健康情况。如有身体不适者，要陪同或叫救护车到医院进行检查治疗。要求电梯保养公司，认真检查电梯故障原因，排除隐患。



携带工具：绳子、保险带、梯子、电梯门专用钥匙。



当事件结束后，保安立即撤除停用牌，恢复电梯工作，并在2个工作日内将《意外报告》报省审计厅大楼主管部门。工程部根据故障原因，立即予以整改，并在2个月将《意外报告》及调查处理情况报省审计厅主管部门和公司管理部。



6保安服务

十一保安服务内容



大楼外围守护警卫工作；确保大楼外侧道路交通顺畅；

执行大楼内各楼面巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项，如：照明、漏水、空调运行等；







及时处理大楼内各突发事件，必要时疏散人员，及时汇报物业管理部门并做好记录；



检查大楼设施是否完好；

负责停车场区域的巡查、管理，保证车道畅通，设备、工具装卸区的车辆、人员管理；





保安监控室消防安报监控工作；

检查进口设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，负责人员登记工作；





按业主要求及大楼二次装修手册监督大楼内装修项目的施工，装修人员的出入登记，装修工具物料的出入登记。

1保安服务标准保安人员基本要求



上岗前应适当修饰，保持仪表、仪容的端庄整洁，精神饱满，在岗时不允许手插入口袋；



保安人员的头发应勤梳理，不留长发，不留鬓脚，不留长指甲；



立岗时，在规定位置上立姿，左脚向左跨出，双脚与肩同距，作跨立状，上身保持立正姿势，身体重心落于两脚之间，挺胸收腹，两手后背于皮带处，左手握右手腕；



对讲机佩带在腰间皮带右后侧，耳机塞在右耳，话筒别在衬衫左领上，用较慢语速进行对话；



上岗要保持制服干净无褶皱，衣服纽扣全部扣上，大沿帽佩带端正，佩带白手套，穿黑色皮鞋，保持光亮，领带系好后，领带下口与皮带下沿相齐；



不在工作场所以外的场合穿制服；

不在公众场合抽烟、闲聊、阅读书报、大声喧嚷或做与工作无关的事；





值岗人员只能在保安休息室内喝水、休息，不允许在执岗时端着茶杯喝水或拿着与工作无关的物品在管理区域内走动；



值岗态度认真，做好相关记录，不准代他人填写。交严格执行交制度，人员未上岗前，当岗人员不准下岗。

2交规范



当班保安站在原位，保安面对当班保安走到约两步间距处，双方立正目视对方同时敬礼；



敬礼：身体挺直呈立正状，右手从胸前快速升至

右侧脸庞，大臂保持与肩相平，大臂与小臂呈45度夹角，手掌与小臂呈一直线，五指并拢，中指离太阳穴2厘米左右；



礼毕，当班保安以规范用语简述当班情况：“本班情况正常；”或“本班发生某件事情，具体情况请看当班记录；”



保安听明白后，回答“明白”；交接双方站在原位完成保安器材移交；双方再次敬礼；

礼毕，双方交叉换岗：当班保安向右横跨一步后立正，保安向前跨两步走，立正，向后转，跨立，完成接岗。下班保安方可离岗。







3门岗服务



门岗值岗时要认真、负责，在管理区域门岗实行24小时立岗保安服务；



在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；立岗姿势端正，面带微笑行注目礼，热情回答询问，禁止与他人闲聊。



4巡岗服务

管理区内实行全年365天24小时全天候保安巡视服务，确保每小时巡遍全部公共区域。[楼宇巡视]

巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视记录表，并随身携带装小件垃圾的塑料袋；

巡视内容：走道清洁，电梯、照明、灭火器、消火栓、弱电间、空调机房、烟感、喷淋、送风排烟、场所、门、窗、防火门、装修现场等；

按保安服务处指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应记载发现情况及时间。

客户需要帮助时，应及时提供服务或通知有关人员到场处理；

发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时报告，并迅速查明情况，严密监视；

发现违规情况，立即向客户指出，及时阻止，并报告保安服务部作出相应处理；

巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的果壳箱内；发现灯未熄灭、水管及阀漏水，应及时通知设备人员修复；巡视结束后，交接巡视器材；[夜间巡视]

夜间巡视的路线应经常变化；

巡视时注意扶梯、走廊、电表房及通道等，确认有无可疑人物藏匿于其内；

若发现可疑人物，须立刻报警并封锁各个出入口，进行处理；[突发事件的处理]

为应对突发事件，按指定的应急预案作业，平时应定期参加演练。[发生火警]



立即用对讲机通知监控中心采取必要的紧

急措施或直拨火警电话119；



通知火灾周围客户撤离危险区；做好现场安全保卫工作，听候指挥。



[发生刑案]



立即向管理处报告或报门110并保

护现场，并救护伤员；



向发现人和周围客户了解情况并记录；向人员提供情况，协助破案；



[发生盗、抢事件]



用对讲机报告请求支援，同时设法抓住犯

罪嫌疑人；



对犯罪嫌疑人应认清特征、人数、作案工

具，及时报告门110；



保护现场。

[发现有人触电]

切断电源，使触电者脱离电源；



报告监控中心，同时施行人工急救；引导救护车抵达现场；





无救护车时，临时调车将触电者即送医院

抢救。

[发现电梯困人]



立即用对讲机报告，敦促设备人员迅速前

往处理；



安慰被困人员；

协助设备人员抢险，安全接应被困人员。



[发现人员、车辆堵塞]



立即用对讲机报告，增派保安及时疏导。

十二保洁服务

保洁服务内容及标准[入口、大堂的保洁]

项目及内容保洁质量检查标准无灰尘、无污渍、无痰迹、无垃圾无脚印、无污渍、无痰迹、无垃圾光亮干净、无尘灰、无印渍检查手段日巡回实施方案周月一次洗刷二次抛光蜡季梯级、地台视检大堂地坪视检大理石地面光亮有倒影视检与手检视检与手检巡回巡回一次玻璃门、窗柱面、墙面、光亮、整洁、台面、椅子、无灰尘、无损沙发、灯座坏及附属设施大花盆、盆景

盆体表面光亮保洁，盆内无烟蒂、杂物

视检与手检巡回

检查手段：

视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检：戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离，应无灰尘、污迹。

嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。

[公共区域的保洁]

项目及内容区（包括但不仅限域于）整洁光亮，无垃圾、无纸屑、地面清洁公共区无尘、光亮、域所有玻璃门、窗及无印渍，保持玻璃部分之清洁明净尘1米无灰回巾纸擦拭巡1无水渍、无脚印手检用餐视检回腊巡上标准检查手段日周月季实施方案各种标志牌、不锈表面无污渍、钢/铝质材料清洁无污垢、光亮

清洁光亮、无

清理公共区域垃圾桶及烟灰缸

污垢、烟灰及

视检与手

1

检

巡

视检

回

垃圾不超过容器的2/3

地面/电梯地面抛

地面光泽明显

光

无浮灰、无污

地面吸尘

渍、无死角整洁、光亮、

内立柱之清洁

无污渍目视，无蜘蛛

空调风口之清洁

网、无明显灰尘、无污渍电梯内四周及内外门保持整

电梯内外之清洁

洁光亮，照明器具无积灰无垃圾、无垃

电梯槽底之清洁

圾、无烟头、

纸屑

视检

1

检视检与手

2

视检

1

视检

1

检视检与手

1

视检

2

入口地毯、垫子吸

干燥、无污渍

尘

无积灰、无蜘蛛网、金属天

天花板清洁

花板及架边洁

亮灯管无灰尘、

照明清洁

灯盖、灯罩明亮清洁无尘、无污渍、清扫走廊/台阶垃无垃圾杂物、

圾及尘土

无蜘蛛网、无

积水

视检与手

走廊地毯吸尘擦拭走廊墙面及

挂物擦拭走廊/货梯消

无垃圾、无蜘

防设施

蛛网

视检与手

清洁木质材料

无尘、无污垢

检

1

检

干燥、无污渍

检

无积灰、无污

垢无尘、无污渍、视检与手

1

视检与手

1

检

1

视检与手

1

检视检

1

视检

1

视检

3

视检无明显污

擦拭楼梯扶手、栏

迹、手检无明

杆、挡板

显灰尘

检

回

视检与手

巡

检查手段：

视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检：戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离，应无灰尘、污迹。

嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。[卫生间的保洁]

保洁质量检查项目及内容标准门、窗、柜、干净、整洁、视检与手墙面顶、墙面明亮无尘灰、检污迹一无脚印、无污室内地面、迹、无水迹、空间无异味洗一无尘灰、无污所有隔屏板迹、水迹检回清洗视检与手巡次检回清视检与嗅巡次次一检查手段日周月季实施方案保洁、干净、

便池、马桶、无污迹、无污

视检与嗅

水斗、面盆、垢、无异味、

检

镜面

污水管及下水道畅通清理、刷洗干

手纸篓

净

检

回

视检与嗅

巡回巡

检查手段：

视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检：戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离，应无灰尘、污迹。

嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。

[电梯、楼梯的保洁]

项目及内容电梯、门表面、内壁、底面、天花板电梯通风口保洁质量检查标准无泥迹、无尘灰、无杂物、视感光亮检查手段日一次一次巡回视检实施方案周月一次擦洗一次季干净、无尘灰视检与手检干净、无泥土、楼梯台阶、视检与手

无尘灰、无杂

扶手、栏杆检

物花卉盆景室内空间

盆体干净光洁、盆内无杂物烟蒂空气流通、清

晰

视检与手检嗅检

巡回巡回喷香

一次清洗

检查手段：

视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检：戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离，应无灰尘、污迹。

嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。[天台、停车场/库的保洁]

保洁质量检查项目及内容标准干净、整洁、无弃放物、无地面垃圾、落水管道畅通无烟蒂、杂物、视检与手绿化盆景表面干净检回巡视检回清洗巡检查手段日周月一次季实施方案一

无尘灰、无垃

地面道路

圾、无堆放物

视检

回

冲洗一

空气流畅、无

空间

异味

嗅检

回

喷药巡

次巡

次

检查手段：

视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检：戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离，应无灰尘、污迹。

嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。[室外环境的保洁]

实施方案项目及内容保洁质量要求日无瓜果皮壳、纸屑等清扫地面垃圾、树杂物、无积水、无污叶等渍、无烟蒂。洗回冲巡次周一月季一

路牌、标志、指示干净、无尘灰、无污

牌

渍

次擦拭

目视无枯枝、无果

巡

拣拾花圃内外垃圾皮、无饮料罐、无废

回

纸杂物。无明显泥沙、污垢，

一

每100平方米内烟

行人路/车路面之

头、纸屑均不超过2

清扫

个，无一厘米以上石

洗

子。

一

清洁照明设施、标无积尘、无污迹，透

牌

明度好。

次抹尘

一次冲洗一

光亮、无印渍、保持

大楼外侧雨棚清洗

明净

清洗次

回

冲巡

次

一

各进出口花岗石台

无尘、无污渍、光亮。阶清洁

回

冲刷一

无积尘、无污垢、光

外围立柱之清洁

亮。

清洁

箱体内外四壁干净无污渍、箱口箱内外

一

无垃圾、无异味、箱

巡

垃圾箱、垃圾桶

桶外表干净、无污

回

渍、桶内垃圾超过

洗

1/2桶或发现有异味

及时处理

清次次巡

次

检查手段：

视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检：戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离，应无灰尘、污迹。

嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。[办公室的保洁]

项目及内容保洁质量要求实施方案日门、窗玻璃、窗台、干净、整洁、明亮、窗柜、门柜、沙发、无尘灰茶几、桌椅次一周一次冲洗月季地面干净整洁、无尘灰、无脚印、无污渍、地面、废纸篓、物纸篓每天清倒，篓体件干净、物件摆放整齐有序一家具、灯具、电气干净、整洁、光亮、设备无尘灰一次次上光盆体干净、光洁，盆花卉、盆景内无异物回巡回巡检查手段：

视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检：戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离，应无灰尘、污迹。

嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。

[贵宾室、会议室、接待室等的保洁]

保洁质量检查项目及内容标准干净、整洁、门、窗台、窗柜、完好、无尘灰、扶手无破损墙面、墙角、踢干净、整洁、角线、护墙板、完好、无尘灰、视检与手窗帘、椅子、天无污渍、无蜘花板蛛网干净、整洁、地面、地毯、椅无尘灰、无污套渍洗空气流畅、清室内空间晰嗅检香喷视检次清一次检一次一次掸尘一检次视检与手一检查手段日周月季实施方案检查手段：

视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。

手检：戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离，应无灰尘、污迹。

嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。质量监督保证

严格的检查规程是保证作业标准，作业规程等管理制度落实的重要手段，我们主要通过三查制度，三检手段和培训教育来实现。[三查制度]



员工自查

每个员工根据操作规范和手段，对自己所负责的岗位或区域的项目不断地进行自查，及时地发现问题，解决问题。



领班巡查

领班应把巡回检查作为自己的主要工作，每天对自己辖区内所有部位、项目进行巡回检查，不得少于三次。



主管抽查

由主管或会同人员联合检查，每日抽查不得少于2次，主管应协助上级领导或物业管理处有关人员定期联合检查。[三检手段]



视检：凭眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。



手检：手戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面，擦拭1米的距离应无灰尘、污迹。

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嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。

垃圾清运

针对医用垃圾是一种特殊垃圾，要及时清运，要特殊处理，避免二次污染。

十三环境绿化

环境绿化内容及标准

花坛花坛草皮养护、管理

a.根据天气情况，保证水分供应，宜清晨浇水，浇水时应防止将泥土冲到茎、叶上；

b.做好排水措施，严禁雨季积水；

c.花卉生长旺盛期，应适当追肥，施肥量根据花卉种类而定。施肥后宜立即喷洒清水，严禁肥料沾污茎、叶面；d.及时做好病虫害防治工作；

e.花坛保护设施应经常保持清洁完好；

f.花坛换花期间，每年必须有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次换花期间地裸露不得超过5天；

g.花卉应生长健壮、花型正、花色艳、花期长并且注重做好“五一”，“十一”全年观赏期（包括观叶）不得少于280天；h.及时做好清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；及时补种、换苗。无枯枝残花（残花量不得大于15%）。花卉的养护、管理

a.应按计划及时做好花卉的补种、填充；b.应根据所用花卉的习性及时更新翻种；

c.花境全年可以某一季为主花期，观赏期不得少于100天；d.修剪、整枝及时。花后及植株休眠期残花枯枝不得大于

15%；

e.每年休眠期必须适当耕翻表土层，施加有机肥；f.冬季空秃的白地裸露不得超过30天；g.及时做好病虫害防治工作；h.落实日常养护，做到无杂草垃圾。·草皮绿化·草皮的养护标准

a、春、夏季每两个月对草皮进行一次修剪，秋、冬季根据实际情况进行修剪，草皮高度控制在10cm以下。

b、结合除草进行松土、施肥，施肥要贯彻“勤施、薄施”的原则，避免肥料浓度过高造成肥害，保证草皮全年常绿。c、及时拾除草地、花丛内砖头、杂物等。d、树立指示牌，预防践踏草坪生长良好。·剪草质量标准

a、剪割后整体效果平整，无明显起伏和漏剪，剪口基本平齐。

b、障碍物处及树头边缘用割灌机式手剪补剪，无明显漏剪痕迹。

c、四周不规则草边及转弯位无明显交错痕迹。d、现场清理干净，无遗漏草屑、杂物。

e、效率标准：单机全包200—300平方米╱小时。·杂草清除质量标准

a、三级以上草坪基本没有明显高于15cm的杂草。b、整块草坪基本没有明显的阔叶杂草。c、整块草坪基本没有已经开花的杂草。·病虫害防治标准

a、草坪病虫害应以预防为主，一级以上草坪每半个月喷一次广谱性杀虫药及杀菌药。药品选用由园艺师或技术员确定。二级草坪每月喷一次。

b、对于由于病虫害无论哪一级的草坪都应及时针对性地选用农药加以喷杀，以防蔓延。·绿篱养护质量标准

a、造型绿篱轮廓清晰，棱角分明。

b、墙状修剪绿篱侧面垂直，平面水平，无明显缺剪，无崩口，脚部整齐。

c、每次修剪原则上不超过上一次剪口，已定型的绿篱新枝留高不超过5cm。

d、片植绿篱修剪应有坡度变化，但坡度应平滑，不能有明显交接口。

e、绿篱内生出的杂生植物、爬藤等应及时予以连根清除。f、生长不良或遭受病虫害而严重变形的植株应及时用大小相当的同类植株予以更换。·施肥标准

a、小区内绿篱每年2月底施肥一次。

b、小区内绿篱要求每3个月施一次缓溶肥，施肥时就严防肥料粘在枝叶上或撒落路边，肥料不许成堆贴近植物根部。·病虫害防治

·常见病害及其防治：

a、白粉病。白粉病发作时用粉锈灵防治；

b、黑斑病。黑斑病发作时用甲基托布津、代森锰锌、百菌清防治；c、煤污病。防治煤污病要清疏植株增强光照，喷杀蚧药和百菌清的混合液，结合防杀蚧壳虫同时进行。

·常见虫害及其防治：

a、蚜虫。蚜虫发作时用氯氰菊脂类、万能粉防治；b、螨虫。螨虫发作时用克螨特、速螨酮、三氯杀螨醇等防治；

c、蚧壳虫。蚧壳虫发作时用速扑杀、乐斯本等防治。·小区内绿篱每月喷广谱性杀虫药及杀菌药1次。修剪：

小区内绿篱每年冬季应彻底清剪1次枯枝弱枝，并在开春前将高度压到定高点重剪1次。

春夏生长季应平均每25天修剪1次，平时对个别长枝进行局部修整。

结束语

专业之道，真诚服务。凭籍优异之品牌、先进之管

理技术、丰富之管理经验，物业管理有限公司致力于向学校提供完善的物业管理服务。如能有幸成为学校的物业管理人，我们定当为学校及广大师生的利益不遗余力，进一步介入学校的施工、入住及管理等，尽职尽责提供各项专业服务。