写字楼业户临时公约

1）根据《物业管理条例》和相关法律、法规、，建设单位在销售物业之前，制定本临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业户的共同利益，业户应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

2）建设单位应当在物业销售前将本临时公约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时公约予以的书面承诺，表示对本临时公约内容的认可。

3）本临时公约对建设单位、业户和物业使用人均有约束力。

4）建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业户共同利益的约定，应与本临时公约一致。

（2）物业基本情况

1）本物业管理区域内物业的基本情况 物业名称：

座落位置： 物业类型： 建筑面积： 物业管理区域四至： 东至 ； 南至 ； 西至 ； 北至 。

2）根据有关法律法规和物业买卖合同，业户享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：

a.由单幢建筑物的全体业户共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等、但业户与建设单位另有约定的除外；

b.由单幢建筑物的全体业户共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施、配电设施等；

c.由物业管理区域内全体业户共有的共用部位和共用设施设备，包括池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。

（3）物业的使用

1）业户对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业户正常使用物业。

2）业户应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业户的关系。

3）业户应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业户应在征得相邻业户书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。

4）业户需要装饰装修房屋的，应事先备齐相关资料至物业管理企业办理备案手续（若有拆改行为，应依法至主管部门办理核准手续），并向物业管理企业缴纳相应装修保证金、垃圾清运费（首批装修业户可免收垃圾清运费）后方可施工。装修保证金按建筑面积每平方米 元的标准收取。业户应按本公约中有关规定从事装饰装修行为，并配合物业管理企业对装修工程和装修人员的管理。遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。业户装修完毕后，请主动与物业管理企业联系验收时间，由物业管理企业进行装修工程验收，如无违章、违规或侵害他益的行为，装修保证金在验收合格一个月内予以无息退

还，否则应限期整改到位，如不整改或整改无法达到要求，则由物业管理企业实施整改，并在装修保证金中扣减相应费用；如装修保证金不足以弥补整改费用的，则物业管理企业仍有权向业户追债。因装修行为造成墙壁、楼梯、公共设施损坏需修复，业户需承担相应的修复费用。

5）业户应在物业管理企业指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。本物业管理区域的装饰装修施工时间为：周一至周五，18：00至次日6：00，油漆等有异味的装修施工时间为：周五19：00至周日12：00 。节假日全天可以施工，或以物业管理处公布时间为准。

6）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业户合法权益的，业户应立即停止违章行为、及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

7）业户应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改。 8）业户及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。 9） 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。 10）本物业管理区域内禁止下列行为：

a.损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌（含外墙、外门窗等部分设施的颜色、形状的规格），擅自改变房屋设计用途、功能和布局等；

b.占用或损坏物业共用部位（楼梯通道屋面、平台、道路、停车场等）共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；

c.违章搭建、私设摊点；

d.在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物、不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物； e.违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；

f.擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画； g.利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

h.擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、排水、排污等公共设施；践踏、占用绿化地等；

i.法律、法规禁止的其他行为。

11）业户和物业使用人在本物业管理区域内不得饲养和携带除观赏鱼类以外的宠物。 （4）物业的维修养护

1）业户对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业户的合法权益。

2）因维修养护物业确需进入相关业户的物业专有部分时，业户或物业管理企业应事先告知相关业户，相关业户应给予必要的配合。相关业户阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

3）发生危及公共利益或其他业户合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业户的，物业管理企业可向相邻业户说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所）的监督下，进入相关业户的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业户并做好善后工作。

4）因维修养护物业或者公共利益，业户确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

5）物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业户合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

6）建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。业户及物业使用人应及时通知建设单位，并提供相应协助。建设单位在保修期限和保修范围内未及时修复的，业户可自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

7）本物业管理区域内的全体业户按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。 （5）业户的共同利益

为维护业户的共同利益，全体业户同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利： 1）根据本临时公约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

2）业户、物业使用人如违反本临时公约和规章制度，物业管理企业可以采取批评、规劝、公示等手段，并要求业户及物业使用人承担相应的补偿或修复费用，必要时将采用诉讼手段；

3）物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务内容，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

4）收取物业管理费及其他费用；

5）在合理通知及尽可能不影响业户正常使用的情况下，有权暂时停止需要维护或维修的设施及设备的运行和使用；

6）物业管理企业在本物业内不存在与业户及非业户使用人的人身、财产保险关系； 7）公共区域的经营收入，在扣除相应成本及物业管理企业合理的管理费用后，所剩余的收益归全体业户所有，并主要用于补充专项维修资金及物业管理方面的其他需要（另有约定除外）。

8）建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业户和物业使用人的通知、公告。

9）本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业户应自物业买卖合同确定的商品房交付日开始 月 日前按照其拥有物业的建筑面积以人民币 元/月.平方米的标准向物业管理企业足额交纳全年物业管理服务费用，首期物业管理服务费，业户应于办理入伙手续时缴纳。业户和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费的万分之五向物业管理企业交纳违约金。物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业户的共同利益，业户应积极倡导欠费业户履行交纳物业服务费用的义务。车位及其管理服务费用以有关部门核定标准为准。专用部位维修服务收费及其它特约服务收费由物业管理企业制定收费标准并公示。房屋公用部位、共用设施设备的保险（主要为财产一切险、机器设备险）视实际需要由业户委托物业管理企业代行办理，保险费用从物业管理费中支出。

（6）违约责任

1） 业户违反本临时公约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业户和物业管理企业可依据本临时公约向人民提起诉讼。

2）业户违反本临时公约关于业户共同利益的约定，导致全体业户的共同利益受损的，其他业户和物业管理企业可依据本临时公约向人民提起诉讼。

3）建设单位未能履行本临时公约约定义务的，业户和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时公约向人民提起诉讼。

（7）附则

1）本临时公约所称物业的专有部分，是指由单个业户使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。本临时公约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业户专有部分以外的，属于多个或全体业户共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

2）业户转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继受人签署本临时公约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时公约。

3）本临时公约由建设单位、物业管理企业和每位业户各执一份。

4）本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业户公约》生效之日终止。

5）承诺书

本人为 （项目名称）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业户的共同利益，本人声明如下：

a.确认已详细阅读 （建设单位）制定的“ 业户临时公约”（以下称“本临时公约”）；

b.同意遵守并倡导其他业户及物业使用人遵守本临时公约； c.本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任；

d.本人同意物业管理企业有权直接援引《 前期物业服务合同》及《 业户临时公约的相关约定》；

e.本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时公约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。

承诺人（签章）：

年 月 日

（7）附件：消防安全责任书

甲方：××物业管理有限公司（以下简称甲方）； 乙方： （以下简称乙方）。 为创建一个安全稳定的经营环境，确保项目的消防安全，根据《中华人民共和国消防法》、令第61号令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》规定精神，甲方与乙方签订本消防安全责任书。

1）甲方的责任

a.建立健全消防安全制度和组织，实行防火安全责任制，确定各级消防安全责任人、管理人，对本单位工作人员进行消防培训。

b.对乙方开展消防安全宣传教育，督促、指导、检查乙方履行消防安全责任。 c.建立项目区域的义务消防队，制定消防和应急疏散预案，定期组织消防演练。 d.组织消防安全检查，开展日常消防安全巡查，及时消除各种隐患。

e.按照国家有关规定完善消防设施、消防安全标志，配置灭火器材，定期组织检查、维修、保养，确保消防设施和器材完好、有效，疏散通道、安全出口畅通无阻。

f.审批乙方装修、明火作业、促销等活动的消防安全手续，监控其消防措施的落实。 g.保障消防监控系统的运行良好。

h.根据当地有关规定和实际需要，协调主力店与消防职能部门相关事宜。 i.界定与乙方的消防安全责任和管理界面。 j.紧急情况下，甲方有权在临时告知的情况下，直接进入乙方承租区域内进行消防检查及情况处置。

k.法律法规及合同规定甲方的其他相关责任。 2）乙方的责任

a.承担租赁区域内消防安全责任。

b.遵守中国有关消防法律、法规和有关消防安全责任的约定。 c.配合甲方实施在本项目的消防安全管理工作。 d.依据法律法规成立承租区域内的消防安全组织，建立消防安全管理制度、制定消防安全应急预案，定期组织消防培训和演练并将有关情况及时通报给甲方。

e.管理好承租区域内的专用消防设施设备和器材，确保其完好有效。自行采购的消防设施设备和器材按要求自行维护保养，保证其完好有效。

f.如进行装修或明火作业，须事先通知甲方及其相关职能部门，甲方及其相关职能部门应协助办理相关施工手续和提供其他便利。因装修或动火引起的责任由乙方负责。

g.消防设施已通过消防主管部门同意使用，因管理不善和使用不当造成损失、损坏或被当地消防职能部门处罚的，责任和费用由乙方自行承担。

h.派员参加甲方组织的公共消防安全组织，积极参加消防部门组织的消防教育培训，履行相关责任和义务。

i.自行遵守地下停车场消防安全管理规定，不得带入、存放易燃易爆和危险品货品，人员和车辆、货物不得占用和遮档消防设施设备和标志；负责教育和督促乙方管理人员、卸货、供货人员按消防规定操作，不得损坏消防设施设备和标识。如有损坏，乙方承担修复、赔偿，支付相关费用责任，并负责追查肇事者或责任人，扣压其车辆、货物，登记身份证、车辆照牌等，并在10分钟内通知甲方到现场确认。

j.经营区内电器容量增容，需报甲方批准后实施。

k.因乙方原因造成公用消防系统损坏，并给甲方或第三方造成损失的，由乙方责任、赔偿费用。

l.乙方及其经营厂商组织促销活动、集会、展会等有火情危险的大型活动，应当在合同中明确当事各方的消防安全责任。

m.乙方承租区域内的消防通道要保持通畅，严禁占用、阻塞，严禁将消防通道作为正常客流购物通道使用。

n.法律法规及合同规定乙方的其他相关责任。 3）其他事项

a.本责任书自签订之日起生效。

b.本责任书一式三份，甲、乙双方各执壹份，相关部门备案一份。 c.本责任书双方共同遵守执行，未尽事宜，双方协商解决。 d.本责任书由甲方及相关部门负责解释。

甲方： 乙方： 代表人（签署）： 代表人（签署）： 年 月 日 年 月 日

《消费者行为分析》课程设计与标准

1.课程概述

1.1课程性质/定位

本课程是市场营销专业、连锁经营管理专业、工商企业管理专业、会展策划与管理专业的职业基础课程，也是国家职业考试助理营销经理、市场营销师资格证等证书考试的内容之一。该课程主要学习消费者行为特征及其影响因素以及在市场营销策略制定中的应用。

1.2课程作用

消费者行为分析是市场营销实践的重要基础。有效的营销，离不开精准的消费者洞察。消费者行为分析被称为市场营销之母，是一切营销策略的源泉。同时，它又是一个新兴的研究领域，也是中国营销学界比较薄弱的领域。

通过本课程的学习，培养学生掌握营销活动中消费者心理活动现象及行为规律，使学生掌握从事营销或销售岗位工作的职业技能。本课程强调理论与实践的高度融合，要求学生掌握消费者行为分析的基本框架：消费者购买决策过程（包括消费者对问题的认识、信息搜集、评价与选择、购买和购后行为）；影响和决定消费者行为的个人与心理因素（包括消费者的知觉、注意、学习与记忆、态度、需要与动机、个性、自我概念与生活方式）；影响消费者行为的外部因素（包括文化、社会阶层、社会群体、家庭和情境因素）。在此基础上对各种消费者行为表现和企业营销活动进行阐述、解释、分析和评价，使学生充分了解消费者行为的复杂性、多样性和社会性，牢牢掌握影响消费者行为的因素，深刻理解消费者行为决策的过程。从而培养学生从事市场营销的岗位职业能力，同时养成较强的工作岗位适应能力、分析和解决实际问题的能力以及创新意识和职业道德意识。

先修课程：管理基础、经济学基础、市场营销、市场调查与预测。 后续课程：公共关系策划、营销策划管理、服务营销、卖场促销策划等

1.3课程设计理念与思路

本课程设计坚持就业导向、能力本位，教学内容设计密切贴近企业营销实践，以企业营销活动对消费者行为知识和技能的要求为基础，致力于提升学生的营销技能。

本课程按照消费者购买决策的过程及其内外影响因素这一主线展开，将介绍个人或群体选择、购买、使用或处置产品、服务以满足自身愿望与需要的过程，包括微观层面（个人消费者）和宏观层面（作为群体或社会成员的消费者）的分析，涉及消费者购买决策的类型及过程、消费者的需要与动机，消费者的个性、自我概念与生活形态，消费者的知觉、情感、态度与学习，文化、亚文化与社会阶层，家庭、参考群体与意见领袖、营销策略与消费者行为等主要内容。

为保证教学内容组合合理、针对性强，根据教学目标将课程全部内容划定为五个模块，包含九个单元及五个实训项目组成。

模块1认识消费者行为分析

单元一 消费者行为与市场营销 单元二 消费者心理活动过程

模块2影响和决定消费者行为的内部和外部因素 单元三 消费者个性心理与消费者行为

单元四 消费者群体心理与消费者行为

模块3影响和决定消费者行为的营销组合因素

单元五 产品组合与消费者行为 单元六 价格组合与消费者行为 单元七 分销组合与消费者行为 单元八 促销组合与消费者行为 模块4组织市场消费者行为 单元九 组织市场消费者行为 模块5 综合实训

实训一 消费者购买行为分析调查 实训二 商品营销调查

实训三 商场服务与营销场景观察 实训四 推销实践 实训五 产品广告心理调查

在各个教学模块中有效地将消费者行为理论与企业营销活动联系起来，形成由内部到外部、由基础到应用、由单项到综合逐级递升的层级结构。

2．课程目标 2.1总目标

市场营销人员的主要职责是面向顾客创造、沟通与传送价值，经营顾客关系以便让组织与其利益关系人受益。主要从事市场调研、营销策划、营销管理、产品销售和客户服务等工作。根据市场营销职业岗位群职责，本课程的总目标是加深学生对消费者行为基本规律的理

解与领会，掌握影响消费者消费心理的因素和主要的消费者行为分析的工具，能对消费者心理和行为做出一定的预测，掌握如何利用营销工具影响消费者消费心理和行为，提高学生在未来营销类岗位的职业化定位，达到市场营销及相关岗位对从业人员的技能与职业的要求。

2.2具体目标 （1）专业知识

掌握消费者、消费者行为的概念；熟悉消费者购买决策类型及特点； 掌握消费者购买决策的过程；了解感觉、知觉的内涵、特征及其区别和联系；理解消费者学习、态度的概念和功能；掌握影响消费者态度形成的因素；掌握消费者需要的特征和分类；掌握马斯洛需要层次理论的基本内容和在实践中的具体应用；掌握消费者具体的购买动机类型及其在实践中相应的营销策略；掌握个性的内容和特点；理解自我概念、生活方式和消费者行为之间的关系；了解文化的含义及特征； 掌握消费者的文化价值观； 理解文化对企业营销活动的影响； 掌握影响消费者行为的主要参照群体及其影响消费者行为的方式； 掌握家庭生命周期的概念和影响家庭购买决策的主要因素；理解社会阶层的含义和不同社会阶层的消费者行为差异掌握不同社会阶层对应的市场营销策略； 理解消费者体验、顾客满意与顾客忠诚的内涵。

（2）职业能力（职业技能+通用能力）

能够运用感觉、知觉规律指导商品的销售活动，能通过表情观察消费者的情绪变化；能运用消费者态度理论来形成和改变消费者态度； 能运用消费者行为分析的方法来分析和预测消费者行为；能运

用消费者决策的基本知识来分析和评价消费者购买决策过程；能够针对不同消费者的购买行为类型提出促销策略；能运用需要、动机理论来制定激发消费者的购买动机的营销策略；能运用所学的有关不同消费者群划分的知识来细分市场；能够通过言行举止辨别消费者的气质特征，并能够根据消费者的气质特点开展销售服务；能运用所学的有关文化和社会阶层的知识来分析市场和预测消费者购买行为；能够根据家庭购买决策类型及有关家庭生命周期理论分析具体的家庭购买行为；通过市场调查，能够分析影响消费者行为的主要因素；灵活运用定价的消费心理策略，具有从消费者心理角度来分析判断商品的定价的依据的能力；能够对媒体中的广告进行客观的分析与评价，能够为产品宣传选择适合的广告创意；具有从消费者心理角度来分析判断商品包装的能力；能根据消费者在购买决策各环节中的行为特点采取相应的营销策略。 3．课程内容与教学要求

本课程总学时数为52学时，其中理论讲授20学时，实训32学时。课时分配见附表一：课时分配表；课程内容与教学要求见附件一：《消费者行为分析》课程教案；教学安排见附件二：《消费者行为分析》授课计划。

教学方法和手段：基础知识讲授、案例分析讨论、单元测试题目、技能实训任务。

4、选用教材

主教材：薛长青 《消费者行为分析》 大连理工大学出版社2013

参考书目：

1）龚振《消费者行为学》 东北财经大学出版社 2007 2）江林 《消费者心理与行为》 中国人民大学出版社 2007 3）方凤玲《消费者行为分析实务》 科学出版社 2009 4）卢泰宏《消费者行为学》 中国人民大学出版社 2009 5.课程考核与评价

本课程考核采用过程考核和结果考核相结合的评价方法，过程考核主要在教学过程中对学生的学习态度、操作能力、课堂讨论、作业等情况进行的评价；目标考核是在课程结束时，对学生在知识和技能的整体掌握情况的评价，以公平地评价学生学习的效果，也使学生更注重学习过程，提高了学生学习兴趣。

过程考核占学生总成绩的40%，其中课堂表现占15%，包括课堂出勤、讨论发言情况进行评价；课后作业占25%，包括各学习单元的作业，技能训练；

结果考核占学生成绩的60%，以试卷考核为主，主要考核学生对消费者行为的基本概念、基本知识和基本理论的掌握，并能做到灵活运用，以及消费者行为分析的基本方法的掌握，达到能开展消费者行为分析和灵活运用消费者行为理论促进市场营销活动良性发展的水平。

附表：课时分配表

序号 内容 讲授实训学时 学时 实训地点 合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 合计 单元一 消费者行为与市场营销 单元二 消费者心理活动过程 单元三 消费者个性心理与消费者行为 单元四 消费者群体心理与消费者行为 2 2 2 2 8 实训一 消费者购买行为分析调查 单元五 产品组合与消费者行为 单元六 价格组合与消费者行为 实训二 商品营销调查 单元七 分销组合与消费者行为 单元八 促销组合与消费者行为 实训四 推销实践 单元九 组织市场消费者行为 实训五 产品广告心理调查 2 2 2 4 2 校园等周边地区人 群、商场、企业等 6 6 6 6 校园等周边地区人 群、商场、企业等 商场 商场、社区 广告公司、消费者人群 52 实训三 商场服务与营销场景观察 20 32