商业地产预售条件

第1种观点： 房地产全程策划模式 全程策划的策划理念和内涵既实用又丰富，而且创造了不少经典项目，深受众多房地产开发企业及策划咨询公司的推崇，流行全国。房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳的状态走向市场。房地产全程策划模式的特点是“全过程策划服务”，因而策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成三种不同的策划方向：第一种是在项目接手后，从市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及售后服务等一系列环节都参与进去，并在各个专业上具体操作，直到项目成功推出市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全面，从策划总监、策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协调、相互合作。而且，要求最低层面的技术人员如建筑设计、广告平面、销售代理等人员都对策划规律全面熟悉。这种全程策划方向难度相当大，人员结构、知识结构的要求相当严谨，只有极少数有实力的策划咨询公司能承担这样的全程策划。第二种是项目的一系列环节都参与进去，但不涉及到具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作。**策划公司只是做总策划及统筹，把各种不同的专业公司整合一起，按照总策划的方向行事。此策划方向人员不多，但都是策划精英，能主持各方面的专业工作，把专业公司协调、统筹好。该策划方向被运用到众多的策划咨询公司。第三种由于策划咨询公司的专业特长不同，在全过程策划服务的前提下，有的在规划设计、建筑设计及环境设计方面参与比较多；有的在市场调研、投资分析方面有擅长；有的在广告策划方面有突出的表现；还有的在策划销售方面最有能力。他们运用自己的专业特长有所侧重，但不丢掉全程策划的宗旨，也取得了较好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。全程策划模式比较适用于中小型项目操作运行，这样各个环节较容易策划到位，大的项目如几千亩的大盘就会感到力不从心。这时，就应该采用其他策划模式与之交*进行，取长补短。全程策划模式的流程和内容如下： 全程策划模式内容如下： 1、市场调研分析——对项目所处的经济环境、项目当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。 2、土地价值研判——挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。 3、项目定位——通过对项目自身条件及土地价值、市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。 4、项目概念规划——提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。 5、项目规划设计——根据项目概念规划交由专业的设计机构做项目详细的规划设计。如建筑设计、环境设计、配套设计等。 6、项目形象策划——开发商与项目的形象整合，项目形象、概念及品牌前期推广。 7、项目营销策划——分析项目环境状况，突现其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。 8、项目服务策划——与项目定位相适应的物业管理概念提示，将服务意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。 9、项目品牌策划——抓住企业和项目培养品牌，延伸品牌的价值，创造可持续发展战略。

第2种观点： 房地产战略策划模式 房地产战略策划模式从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长：第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路；第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标；第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。房地产战略策划模式是王*纲先生及其工作室倡导、并在房地产策划实践中证明可行的策划模式。经过多年的研究和探索，王*纲工作室战略策划理论逐渐形成，具有独特的策划风格。战略策划模式最大特征是强调宏观大势的把握与分析。房地产战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。房地产战略策划模式流程和内容如下： 1、大势把握——出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个企业的不同特点，找到适合其的发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板块文化底蕴。 2、理念创新——出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。 3、策略设计——出方案。量身定造，针对企业特点设计一套科学、独创、有前瞻性的，且具可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位，项目理念设计，项目功能规划，项目运作模式，项目经营思路和项目推广策略。 4、资源整合——出平台。帮助企业整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合，企业外部资源整合，行业内部资源整合，行业外部资源整合。 5、动态顾问——出监理。操作过程主要由企业家完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件，项目重要环节，项目节奏把握，项目时常引爆和项目品牌提升。 战略策划模式对策划人的综合素质要求很高，具有哲理型、思想型、创新型素质的策划人才能容易胜任。

第3种观点： 房地产产品策划模式房地产产品策划流程和内容如下：　　　　 1、产品调研 产品的前期策划中最重要的是调研，对区域竞争产品的调研，对购房者消费倾向的调查，目的是了解需求和供应状况，为产品定位作好准备。 2、项目定位在产品调研的前提下，对产品进行恰如其分的确定具体位置。包括目标客户定位，这最重要，因为产品竣工后是卖给他们的。还有产品品质定位、产品功能定位、产品地段定位、产品规模定位、产品形象定位等。 3、产品规划设计这是策划的重心，根据目标客户的特性分析，产品就为它量身而做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。 4、产品细节设计 采用新技术、新材料、新设备。先进的生产工艺，保证产品质量。 5、产品营销针对量身定做的目标客户推出产品的半成品或成品，包括产品的包装、产品的推广等。 6、产品服务 这里主要是售后服务，目的是把产品的价值提升和延长。

第1种观点： 房地产全程策划模式　　全程策划的策划理念和内涵既实用又丰富，而且创造了不少经典项目，深受众多房地产开发企业及策划咨询公司的推崇，流行全国。　　房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行全过程的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳的状态走向市场。　　房地产全程策划模式的特点是全过程策划服务，因而策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成三种不同的策划方向：　　第一种是在项目接手后，从市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及售后服务等一系列环节都参与进去，并在各个专业上具体操作，直到项目成功推出市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全面，从策划总监、策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协调、相互合作。而且，要求最低层面的技术人员如建筑设计、广告平面、销售代理等人员都对策划规律全面熟悉。这种全程策划方向难度相当大，人员结构、知识结构的要求相当严谨，只有极少数有实力的策划咨询公司能承担这样的全程策划。　　第二种是项目的一系列环节都参与进去，但不涉及到具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作。全程策划公司只是做总策划及统筹，把各种不同的专业公司整合一起，按照总策划的方向行事。此策划方向人员不多，但都是策划精英，能主持各方面的专业工作，把专业公司协调、统筹好。该策划方向被运用到众多的策划咨询公司。　　第三种由于策划咨询公司的专业特长不同，在全过程策划服务的前提下，有的在规划设计、建筑设计及环境设计方面参与比较多;有的在市场调研、投资分析方面有擅长;有的在广告策划方面有突出的表现;还有的在策划销售方面最有能力。他们运用自己的专业特长有所侧重，但不丢掉全程策划的宗旨，也取得了较好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。　　全程策划模式比较适用于中小型项目操作运行，这样各个环节较容易策划到位，大的项目如几千亩的大盘就会感到力不从心。这时，就应该采用其他策划模式与之交*进行，取长补短。全程策划模式的流程和内容如下：　　全程策划模式内容如下： 1、市场调研分析对项目所处的经济环境、项目当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。 2、土地价值研判挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。　　3、项目定位通过对项目自身条件及土地价值、市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。 4、项目概念规划提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。 5、项目规划设计根据项目概念规划交由专业的设计机构做项目详细的规划设计。如建筑设计、环境设计、配套设计等。 6、项目形象策划开发商与项目的形象整合，项目形象、概念及品牌前期推广。 7、项目营销策划分析项目环境状况，突现其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。 8、项目服务策划与项目定位相适应的物业管理概念提示，将服务意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。 9、项目品牌策划抓住企业和项目培养品牌，延伸品牌的价值，创造可持续发展战略。

第2种观点： 房地产战略策划模式 房地产战略策划模式从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长：第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路；第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标；第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。房地产战略策划模式是王*纲先生及其工作室倡导、并在房地产策划实践中证明可行的策划模式。经过多年的研究和探索，王*纲工作室战略策划理论逐渐形成，具有独特的策划风格。战略策划模式最大特征是强调宏观大势的把握与分析。房地产战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。房地产战略策划模式流程和内容如下： 1、大势把握——出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个企业的不同特点，找到适合其的发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板块文化底蕴。 2、理念创新——出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。 3、策略设计——出方案。量身定造，针对企业特点设计一套科学、独创、有前瞻性的，且具可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位，项目理念设计，项目功能规划，项目运作模式，项目经营思路和项目推广策略。 4、资源整合——出平台。帮助企业整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合，企业外部资源整合，行业内部资源整合，行业外部资源整合。 5、动态顾问——出监理。操作过程主要由企业家完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件，项目重要环节，项目节奏把握，项目时常引爆和项目品牌提升。 战略策划模式对策划人的综合素质要求很高，具有哲理型、思想型、创新型素质的策划人才能容易胜任。

第3种观点： 房地产战略策划模式　　房地产战略策划模式从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长：第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路;第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标;第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。房地产战略策划模式是王志纲先生及其工作室倡导、并在房地产策划实践中证明可行的策划模式。经过多年的研究和探索，王志纲工作室战略策划理论逐渐形成，具有独特的策划风格。战略策划模式最大特征是强调宏观大势的把握与分析。　　房地产战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。　　房地产战略策划模式流程和内容如下：　　1、大势把握出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个企业的不同特点，找到适合其的发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板块文化底蕴。 2、理念创新出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。 3、策略设计出方案。量身定造，针对企业特点设计一套科学、独创、有前瞻性的，且具可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位，项目理念设计，项目功能规划，项目运作模式，项目经营思路和项目推广策略。 4、资源整合出平台。帮助企业整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合，企业外部资源整合，行业内部资源整合，行业外部资源整合。 5、动态顾问出监理。操作过程主要由企业家完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件，项目重要环节，项目节奏把握，项目时常引爆和项目品牌提升。　　战略策划模式对策划人的综合素质要求很高，具有哲理型、思想型、创新型素质的策划人才能容易胜任。

第1种观点： 品牌策划模式　　房地产品牌策划模式的最大特点是除了抓住品牌内在品质和外在品质外，着重强调项目品牌的推广。通过工地包装、现场销售包装、电视报纸广告造势、样板房推动、软性新闻宣传、公关活动介入等，把不知名的楼盘短时内变得家喻户晓，吸引客户购买，从而达到品牌策划的目的。 　　品牌策划模式对一些内外品质稍差的项目来说，效果是很好的，通过快速推广，使项目赢得人们的认同。但是，如果在推广时片面追求造势、炒作，忽视产品品质，虽取得首次开盘成功，后几期就不一定卖得动了。因此，在快速推广的同时，也不能忘了品牌的品质，因为最终得到客户信赖的还是项目真正的内在品质。　　品牌就是差异，就是个性。品牌标志着商品的特殊身份，将自身与其他类商品区别开来。房地产品牌就是房地产项目具有区别于其他项目的个性，有独特的目标市场和共同认知的目标客户群，有较高的知名度、美誉度和忠诚度。房地产品牌策划是对房地产品牌的内涵进行挖掘、发现和推广，使房地产项目赢得人们的信赖。　　品牌策划模式流程和内容如下：　　1、品牌策划以建立项目品牌为中心。首先要提出品牌的独特的核心内涵。　　2、依据核心品牌内涵在产品上寻找产品支撑。在规划、设计、景观、配套、物业服务等各个方面寻求和表现品牌的内涵。品牌策划就是建立一流的品质和一流的推广。品质是品牌的基础，品牌策划要从品质入手，创建一流的品质。品牌的推广要推广一流的附加值，要有一流的战略战术，要建立一流的物业管理队伍。　　3、品牌的塑造要寻求公众的认可，具有社会价值。品牌策划中的附加值推广要有侧重点。一是要融入自然的和谐环境，二是要社区服务的社会化，三是要家居生活的信息化。　　4、品牌策划推广有四个阶段。一是人工造雨阶段;二是筑池蓄水阶段;三是开闸泄流阶段;四是持续蓄水阶段。　　品牌策划推广的五种方法。　　、筑巢引凤法;　　、盆景示范法;　　、借花献佛法;、马良神笔法;　　、巨量广告法。　　5、品牌的提升，品牌要根据社会的不断进步，在不同的阶段，品牌需要一些细小的创新。　　要不断的维护品牌的形象，建立可持续发展的品牌思想。品牌提升要注意六个工程。　　、软性推广工程;、公关活动工程;、卖场包装工程;、口碑工程;、公关危机工程。

第2种观点： 一、项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。可行性研究的工作阶段投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性研究报告。二、房地产营销策划内容营销策划内容:A、定价策略1、根据市场情况，合理分布各销售阶段，并制定平均销售价格表；2、实施后，在销售过程中视实际情况调整销售价格；3、推出特价房的时机及数量建议；4、楼层、朝向、景观差价；5、付款方式建议；6、售价调整与销售率及工程进度的关系B、销售费用及资金流量建议1、营销全过程中各阶段销售费用（包括广告设计、制作及发布，售楼处及样板房装修，销售人员奖金，名类促销活动等费用）的数额建议；2、销售资金回笼与工程进度关系建议C、开盘时间及销售阶段的划分1、开盘时机建议（根据市场、项目、竞争对手状况综合起来考虑）；2、销售阶段的划分及周期D、销售控制1、推盘手法建议；2、各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议；3、价格与促销手段建议；4、签署认购书与合同的注意事项E、人员培训1、发展商简介；2、房地产特性与房地产价值；3、项目环境资料说明；4、项目规划介绍；5、公共设施介绍；6、整体理念介绍表表达；7、营销理念；8、营销技巧；9、逼定技巧；10、案名表达；11、广告定位；12、广告表现；13、市场客源定位；14、业务计划介绍；15、买方心理障碍排除；16、现场接待流程及规定；17、守价技巧；18、准客户资料收集及分类方法；19、电话拜访与演练；20、DM寄发及促销活动计划说明；21、自我促销及组合促销介绍；22、现场买气制造；23、认购书、售价与付款办法介绍；24、相关法务及税务介绍；25、仪态、仪表与商业礼仪；26、答客问演练与课程验收。

第3种观点： 房地产产品策划模式房地产产品策划流程和内容如下：　　　　 1、产品调研 产品的前期策划中最重要的是调研，对区域竞争产品的调研，对购房者消费倾向的调查，目的是了解需求和供应状况，为产品定位作好准备。 2、项目定位在产品调研的前提下，对产品进行恰如其分的确定具体位置。包括目标客户定位，这最重要，因为产品竣工后是卖给他们的。还有产品品质定位、产品功能定位、产品地段定位、产品规模定位、产品形象定位等。 3、产品规划设计这是策划的重心，根据目标客户的特性分析，产品就为它量身而做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。 4、产品细节设计 采用新技术、新材料、新设备。先进的生产工艺，保证产品质量。 5、产品营销针对量身定做的目标客户推出产品的半成品或成品，包括产品的包装、产品的推广等。 6、产品服务 这里主要是售后服务，目的是把产品的价值提升和延长。

第1种观点： 房地产战略策划模式 房地产战略策划模式从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长：第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路；第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标；第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。房地产战略策划模式是王*纲先生及其工作室倡导、并在房地产策划实践中证明可行的策划模式。经过多年的研究和探索，王*纲工作室战略策划理论逐渐形成，具有独特的策划风格。战略策划模式最大特征是强调宏观大势的把握与分析。房地产战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。房地产战略策划模式流程和内容如下： 1、大势把握——出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个企业的不同特点，找到适合其的发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板块文化底蕴。 2、理念创新——出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。 3、策略设计——出方案。量身定造，针对企业特点设计一套科学、独创、有前瞻性的，且具可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位，项目理念设计，项目功能规划，项目运作模式，项目经营思路和项目推广策略。 4、资源整合——出平台。帮助企业整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合，企业外部资源整合，行业内部资源整合，行业外部资源整合。 5、动态顾问——出监理。操作过程主要由企业家完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件，项目重要环节，项目节奏把握，项目时常引爆和项目品牌提升。 战略策划模式对策划人的综合素质要求很高，具有哲理型、思想型、创新型素质的策划人才能容易胜任。

第2种观点： 房地产项目销售策略项目入市时机选择理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；2、你已经知道目标客户是哪些人；3、你知道你的价格适合的目标客户；4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题；6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式；7、已制定出具竞争力的入市价格策略；8、制定合理的销控表；9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划；11、尽力完善现场氛围；12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；13、其他外部条件也很合适。项目广告宣传计划当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！销售部署房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期、开盘期、强销期、保温期；防范销售阶段性问题——如工期、质量、配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。

第3种观点： 品牌策划模式　　房地产品牌策划模式的最大特点是除了抓住品牌内在品质和外在品质外，着重强调项目品牌的推广。通过工地包装、现场销售包装、电视报纸广告造势、样板房推动、软性新闻宣传、公关活动介入等，把不知名的楼盘短时内变得家喻户晓，吸引客户购买，从而达到品牌策划的目的。 　　品牌策划模式对一些内外品质稍差的项目来说，效果是很好的，通过快速推广，使项目赢得人们的认同。但是，如果在推广时片面追求造势、炒作，忽视产品品质，虽取得首次开盘成功，后几期就不一定卖得动了。因此，在快速推广的同时，也不能忘了品牌的品质，因为最终得到客户信赖的还是项目真正的内在品质。　　品牌就是差异，就是个性。品牌标志着商品的特殊身份，将自身与其他类商品区别开来。房地产品牌就是房地产项目具有区别于其他项目的个性，有独特的目标市场和共同认知的目标客户群，有较高的知名度、美誉度和忠诚度。房地产品牌策划是对房地产品牌的内涵进行挖掘、发现和推广，使房地产项目赢得人们的信赖。　　品牌策划模式流程和内容如下：　　1、品牌策划以建立项目品牌为中心。首先要提出品牌的独特的核心内涵。　　2、依据核心品牌内涵在产品上寻找产品支撑。在规划、设计、景观、配套、物业服务等各个方面寻求和表现品牌的内涵。品牌策划就是建立一流的品质和一流的推广。品质是品牌的基础，品牌策划要从品质入手，创建一流的品质。品牌的推广要推广一流的附加值，要有一流的战略战术，要建立一流的物业管理队伍。　　3、品牌的塑造要寻求公众的认可，具有社会价值。品牌策划中的附加值推广要有侧重点。一是要融入自然的和谐环境，二是要社区服务的社会化，三是要家居生活的信息化。　　4、品牌策划推广有四个阶段。一是人工造雨阶段;二是筑池蓄水阶段;三是开闸泄流阶段;四是持续蓄水阶段。　　品牌策划推广的五种方法。　　、筑巢引凤法;　　、盆景示范法;　　、借花献佛法;、马良神笔法;　　、巨量广告法。　　5、品牌的提升，品牌要根据社会的不断进步，在不同的阶段，品牌需要一些细小的创新。　　要不断的维护品牌的形象，建立可持续发展的品牌思想。品牌提升要注意六个工程。　　、软性推广工程;、公关活动工程;、卖场包装工程;、口碑工程;、公关危机工程。

第1种观点： 房地产品牌策划模式　　房地产品牌策划模式的最大特点是除了抓住品牌内在品质和外在品质外，着重强调项目品牌的推广。通过工地包装、现场销售包装、电视报纸广告造势、样板房推动、软性新闻宣传、公关活动介入等，把不知名的楼盘短时内变得家喻户晓，吸引客户购买，从而达到品牌策划的目的。　　品牌策划模式对一些内外品质稍差的项目来说，效果是很好的，通过快速推广，使项目赢得人们的认同。但是，如果在推广时片面追求造势、炒作，忽视产品品质，虽取得首次开盘成功，后几期就不一定卖得动了。因此，在快速推广的同时，也不能忘了品牌的品质，因为最终得到客户信赖的还是项目真正的内在品质。　品牌就是差异，就是个性。品牌标志着商品的特殊身份，将自身与其他类商品区别开来。房地产品牌就是房地产项目具有区别于其他项目的个性，有独特的目标市场和共同认知的目标客户群，有较高的知名度、美誉度和忠诚度。房地产品牌策划是对房地产品牌的内涵进行挖掘、发现和推广，使房地产项目赢得人们的信赖。　　品牌策划模式流程和内容如下：　　1、品牌策划以建立项目品牌为中心。首先要提出品牌的独特的核心内涵。 2、依据核心品牌内涵在产品上寻找产品支撑。在规划、设计、景观、配套、物业服务等各个方面寻求和表现品牌的内涵。品牌策划就是建立一流的品质和一流的推广。品质是品牌的基础，品牌策划要从品质入手，创建一流的品质。品牌的推广要推广一流的附加值，要有一流的战略战术，要建立一流的物业管理队伍。 3、品牌的塑造要寻求公众的认可，具有社会价值。品牌策划中的附加值推广要有侧重点。一是要融入自然的和谐环境，二是要社区服务的社会化，三是要家居生活的信息化。 4、品牌策划推广有四个阶段。一是人工造雨阶段;二是筑池蓄水阶段;三是开闸泄流阶段;四是持续蓄水阶段。品牌策划推广的五种方法。、筑巢引凤法;、盆景示范法;、借花献佛法;、马良神笔法;、巨量广告法。 5、品牌的提升，品牌要根据社会的不断进步，在不同的阶段，品牌需要一些细小的创新。要不断的维护品牌的形象，建立可持续发展的品牌思想。品牌提升要注意六个工程。 、软性推广工程;、公关活动工程;、卖场包装工程;、口碑工程;、公关危机工程。

第2种观点： 房地产战略策划模式 房地产战略策划模式从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长：第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路；第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标；第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。房地产战略策划模式是王*纲先生及其工作室倡导、并在房地产策划实践中证明可行的策划模式。经过多年的研究和探索，王*纲工作室战略策划理论逐渐形成，具有独特的策划风格。战略策划模式最大特征是强调宏观大势的把握与分析。房地产战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。房地产战略策划模式流程和内容如下： 1、大势把握——出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个企业的不同特点，找到适合其的发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板块文化底蕴。 2、理念创新——出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。 3、策略设计——出方案。量身定造，针对企业特点设计一套科学、独创、有前瞻性的，且具可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位，项目理念设计，项目功能规划，项目运作模式，项目经营思路和项目推广策略。 4、资源整合——出平台。帮助企业整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合，企业外部资源整合，行业内部资源整合，行业外部资源整合。 5、动态顾问——出监理。操作过程主要由企业家完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件，项目重要环节，项目节奏把握，项目时常引爆和项目品牌提升。 战略策划模式对策划人的综合素质要求很高，具有哲理型、思想型、创新型素质的策划人才能容易胜任。

第3种观点： 房地产全程策划模式 全程策划的策划理念和内涵既实用又丰富，而且创造了不少经典项目，深受众多房地产开发企业及策划咨询公司的推崇，流行全国。房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳的状态走向市场。房地产全程策划模式的特点是“全过程策划服务”，因而策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成三种不同的策划方向：第一种是在项目接手后，从市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及售后服务等一系列环节都参与进去，并在各个专业上具体操作，直到项目成功推出市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全面，从策划总监、策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协调、相互合作。而且，要求最低层面的技术人员如建筑设计、广告平面、销售代理等人员都对策划规律全面熟悉。这种全程策划方向难度相当大，人员结构、知识结构的要求相当严谨，只有极少数有实力的策划咨询公司能承担这样的全程策划。第二种是项目的一系列环节都参与进去，但不涉及到具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作。**策划公司只是做总策划及统筹，把各种不同的专业公司整合一起，按照总策划的方向行事。此策划方向人员不多，但都是策划精英，能主持各方面的专业工作，把专业公司协调、统筹好。该策划方向被运用到众多的策划咨询公司。第三种由于策划咨询公司的专业特长不同，在全过程策划服务的前提下，有的在规划设计、建筑设计及环境设计方面参与比较多；有的在市场调研、投资分析方面有擅长；有的在广告策划方面有突出的表现；还有的在策划销售方面最有能力。他们运用自己的专业特长有所侧重，但不丢掉全程策划的宗旨，也取得了较好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。全程策划模式比较适用于中小型项目操作运行，这样各个环节较容易策划到位，大的项目如几千亩的大盘就会感到力不从心。这时，就应该采用其他策划模式与之交*进行，取长补短。全程策划模式的流程和内容如下： 全程策划模式内容如下： 1、市场调研分析——对项目所处的经济环境、项目当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。 2、土地价值研判——挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。 3、项目定位——通过对项目自身条件及土地价值、市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。 4、项目概念规划——提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。 5、项目规划设计——根据项目概念规划交由专业的设计机构做项目详细的规划设计。如建筑设计、环境设计、配套设计等。 6、项目形象策划——开发商与项目的形象整合，项目形象、概念及品牌前期推广。 7、项目营销策划——分析项目环境状况，突现其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。 8、项目服务策划——与项目定位相适应的物业管理概念提示，将服务意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。 9、项目品牌策划——抓住企业和项目培养品牌，延伸品牌的价值，创造可持续发展战略。

第1种观点： 投资商业地产要注意的问题：1、考虑商铺的形态；2、考虑商铺的经营项目；3、考虑相关；4、考虑商铺所在地的商业成熟度；5、考虑商铺的后期经营管理。一、店铺转让合同的有关法律法规店铺转让合同的相关法律的问题：商铺产权归属问题、餐厅的手续审批问题、确定转让费用范围问题和查清用工纠纷及历史遗留问题等。在店铺转让的过程中会涉及到商铺产权归属以及手续审批相关问题，而且当事人还要约定转让费用以及历史遗留交接问题。二、房子税收房子税收如下：1、购买首套房为普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，普通商品住宅户型面积在90平方米，含90平方米，以下的，契税按照百分之1执行，户型面积在90平方米到144平方米，含144平方米的，税率减半征收，即实际税率为百分之1.5，所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照百分之3征收；2、购买非普通住房，二套及以上住房，以及商业投资性房产商铺，办公写字楼，商务公寓等，均按照百分之3的税率征税。三、买商铺可贷多少款商铺首付五成。银行提供的个人商铺按揭贷款期限最长不能超过10年。但是有些商业项目开发商可以帮你先垫一部分。例如：首付30%然后另外20%开发商先帮你垫上你只要在规定的时间内还上这些钱就可以如果购买的是一手商铺，则最多可贷合同价的50%；如果是二手商铺的话，最多可贷评估价的50%，这个评估价不一定是你们成交的实际金额，可以是你们需要贷款金额和对相关税费的承受能力来定。【本文关联的相关法律依据】《商品房销售管理办法》第七条，商品房现售，应当符合以下条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。

第2种观点： 购买前确定回报率是关键投资回报率(ROI)=年利润或年均利润/投资总额×100%。投资就是为了回报，据业内人士分析，目前年回报率平均高于7%的商业可以考虑投资;如是资金投入比较大的项目，年回报率平均高于5%的商业也可以考虑。同时，投资商铺绝不能盲目追求位置，有的商铺售价过高，租金根本不足以支撑。如果小客户以高价购买了商铺，必然要求高租金，这就给经营造成了巨大压力。而在返租的销售方式下，租金和售价就更容易脱节。过高的售价其实是有泡沫的售价，有时还造成不断涨价的假象，使原本就不够理性的投资者越发头脑发热。投资者应量力而行，充分评估未来的收入水平及支付能力。因为商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也越高，将影响商铺投资的收益。此外还要注意商铺周边房地产发展的状况。商铺价值提升是一个动态过程，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。购买时考虑5个重要问题1、考虑商铺的形态。一般来说，社区商铺的消费者比较固定，地段、交通对商铺经营的影响较小;而大型商场或商业街的商铺与地理位置、交通状况紧密相关。客户确定了购买商铺的形态后，就要潜心分析这方面的情况，不要什么都一把抓。2、考虑商铺的经营项目。经营项目不同，所属业态自然不同。业态有“汇集效应”，如果一个地块某一个业态非常成规模，则客户的投资收益也会成比例提高。而“规模效应”对于初次投资者比较有利。3、考虑相关。如交通、道路的改善，如旧区改造，如市政动迁等。经营商铺是长线投资，对的依赖性强。客户必须对所购商铺未来的处境有深入的了解，以保证商铺价值的提升。4、考虑商铺所在地的商业成熟度。成熟地带的商铺价格很贵，成长地带的商铺价格不是很高，注意后者几年之后可能翻升得很高。两种地带的商铺有各自的投资价值，也存在各自的投资风险，需引起足够重视。5、考虑商铺的后期经营管理。商铺更多的风险来自于后期的经营管理。如果经营管理不善，就意味着投资的绝对失败，所以要提前考察好商管的运营实力。签合同弄清商家承诺很必要一要注意公用分摊面积。对购买者来说，商铺的物业单价高于住宅，为了防止出现物业面积分摊不均的问题，只有事先约定严密详尽，出现问题时才能顺利维权。二要注意返租承诺。返租是开发商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交由其经营出租，业主可获得固定的返租回报。表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实上并非如此。如出现开发商未能按时交房，也没支付返租回报的情况，投资者会因未将物业交付给开发商，双方签订的返租协议不生效，而不受法律保护。另外，还有相当多开发商采取非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定，对此投资者更得注意。

第3种观点： 法律分析：一、项目初审项目初审往往是股权投资项目管理投资流程的第一步。初审包括书面初审和现场初审两个部分。书面初审以项目的商业计划书为主，而现场初审则要求股权投资项目管理拥有熟悉相关行业的人员到企业现场走访，调研企业现实生产经营、运作等状况。1. 书面初审股权投资对企业进行书面初审的主要方式是审阅企业的商业计划书或融资计划书。股权投资项目管理需要了解项目的基本要件，包括项目基本情况、证件状况、资金投入、产品定位、生产过程的时间计划保证等。2. 现场调研股权投资在仔细审查过企业的商业计划书后，如果认为初步符合股权投资的投资项目范围，一般会要求到企业现场实地走访。这一过程中，股权投资项目管理主要的目的是将上述书面调查得出的信息与现场调研相互印证。二、签署投资意向书通过项目初审，投资者往往就要求与企业主进行谈判。本轮谈判的目的在于签署投资意向书，因此谈判的主要内容围绕投资价格、股权数量、业绩要求和退出安排等核心商业条款展开，双方就上述核心条款达成一致后，才有进行下一步谈判的可能和必要。当双方就核心商业条款达成一致后，就可以签订投资意向书，内容就是一些已经确定的核心商业条款，这些条款在签署正式收购协议时一般不能修改。三、尽职调查1. 财务尽职调查财务尽职调查主要是指由财务专业人员针对目标企业中与投资有关的财务状况的审阅、分析等调查。财务尽职调查具体包括被投资企业会计主体的基本情况、被投资企业的财务组织、被投资企业的薪酬制度、被投资企业的会计及被投资企业的税费。2. 法律尽职调查法律尽职调查主要包括：1) 被投资企业章程中的各项条款，尤其对重要的决定，如增资、合并或资产出售，须经持有多少比例以上股权的股东同意才能进行的规定，要予以充分的注意，以避免兼并过程中受到阻碍;也应注意章程中是否有特别投票权的规定和;还应对股东会(股东大会)及董事会的会议记录加以审查。2) 被投资企业主要财产，了解其所有权归属，并了解其对外投资情况及公司财产投保范围。该公司若有租赁资产则应注意此类合同对收购后的运营是否有利。3) 被投资企业全部的对外书面合同，包括知识产权许可或转让、租赁、代理、借贷、技术授权等重要合同。4) 被投资企业过去所涉及的以及将来可能涉及的诉讼案件，以便弄清这些诉讼案件是否会影响到目前和将来的利益。3. 其他调查除上述两大类尽职调查项目外，企业收购中可能还需要进行的调查包括环保尽职调查、业务尽职调查、人力资源调查等。以上就是小编为大家整理的股权投资项目管理流程的详细内容，主要分为项目初审、签署投资意向书、尽职调查。其中，项目初审是所有流程中的第一步，也是最为关键的一步，因为初审结果直接影响了签署投资意向书的相关事宜，从而影响整体股权投资的最终效益。法律依据：《中华人民共和国公司法》第二十九条　股东认足公司章程规定的出资后，由全体股东指定的代表或者共同委托的代理人向公司登记机关报送公司登记申请书、公司章程等文件，申请设立登记。第三十条　有限责任公司成立后，发现作为设立公司出资的非货币财产的实际价额显著低于公司章程所定价额的，应当由交付该出资的股东补足其差额;公司设立时的其他股东承担连带责任。

第1种观点： 房地产品牌策划模式　　房地产品牌策划模式的最大特点是除了抓住品牌内在品质和外在品质外，着重强调项目品牌的推广。通过工地包装、现场销售包装、电视报纸广告造势、样板房推动、软性新闻宣传、公关活动介入等，把不知名的楼盘短时内变得家喻户晓，吸引客户购买，从而达到品牌策划的目的。　　品牌策划模式对一些内外品质稍差的项目来说，效果是很好的，通过快速推广，使项目赢得人们的认同。但是，如果在推广时片面追求造势、炒作，忽视产品品质，虽取得首次开盘成功，后几期就不一定卖得动了。因此，在快速推广的同时，也不能忘了品牌的品质，因为最终得到客户信赖的还是项目真正的内在品质。　品牌就是差异，就是个性。品牌标志着商品的特殊身份，将自身与其他类商品区别开来。房地产品牌就是房地产项目具有区别于其他项目的个性，有独特的目标市场和共同认知的目标客户群，有较高的知名度、美誉度和忠诚度。房地产品牌策划是对房地产品牌的内涵进行挖掘、发现和推广，使房地产项目赢得人们的信赖。　　品牌策划模式流程和内容如下：　　1、品牌策划以建立项目品牌为中心。首先要提出品牌的独特的核心内涵。 2、依据核心品牌内涵在产品上寻找产品支撑。在规划、设计、景观、配套、物业服务等各个方面寻求和表现品牌的内涵。品牌策划就是建立一流的品质和一流的推广。品质是品牌的基础，品牌策划要从品质入手，创建一流的品质。品牌的推广要推广一流的附加值，要有一流的战略战术，要建立一流的物业管理队伍。 3、品牌的塑造要寻求公众的认可，具有社会价值。品牌策划中的附加值推广要有侧重点。一是要融入自然的和谐环境，二是要社区服务的社会化，三是要家居生活的信息化。 4、品牌策划推广有四个阶段。一是人工造雨阶段;二是筑池蓄水阶段;三是开闸泄流阶段;四是持续蓄水阶段。品牌策划推广的五种方法。、筑巢引凤法;、盆景示范法;、借花献佛法;、马良神笔法;、巨量广告法。 5、品牌的提升，品牌要根据社会的不断进步，在不同的阶段，品牌需要一些细小的创新。要不断的维护品牌的形象，建立可持续发展的品牌思想。品牌提升要注意六个工程。 、软性推广工程;、公关活动工程;、卖场包装工程;、口碑工程;、公关危机工程。

第2种观点： 房地产全程策划模式 全程策划的策划理念和内涵既实用又丰富，而且创造了不少经典项目，深受众多房地产开发企业及策划咨询公司的推崇，流行全国。房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳的状态走向市场。房地产全程策划模式的特点是“全过程策划服务”，因而策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成三种不同的策划方向：第一种是在项目接手后，从市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及售后服务等一系列环节都参与进去，并在各个专业上具体操作，直到项目成功推出市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全面，从策划总监、策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协调、相互合作。而且，要求最低层面的技术人员如建筑设计、广告平面、销售代理等人员都对策划规律全面熟悉。这种全程策划方向难度相当大，人员结构、知识结构的要求相当严谨，只有极少数有实力的策划咨询公司能承担这样的全程策划。第二种是项目的一系列环节都参与进去，但不涉及到具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作。**策划公司只是做总策划及统筹，把各种不同的专业公司整合一起，按照总策划的方向行事。此策划方向人员不多，但都是策划精英，能主持各方面的专业工作，把专业公司协调、统筹好。该策划方向被运用到众多的策划咨询公司。第三种由于策划咨询公司的专业特长不同，在全过程策划服务的前提下，有的在规划设计、建筑设计及环境设计方面参与比较多；有的在市场调研、投资分析方面有擅长；有的在广告策划方面有突出的表现；还有的在策划销售方面最有能力。他们运用自己的专业特长有所侧重，但不丢掉全程策划的宗旨，也取得了较好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。全程策划模式比较适用于中小型项目操作运行，这样各个环节较容易策划到位，大的项目如几千亩的大盘就会感到力不从心。这时，就应该采用其他策划模式与之交*进行，取长补短。全程策划模式的流程和内容如下： 全程策划模式内容如下： 1、市场调研分析——对项目所处的经济环境、项目当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。 2、土地价值研判——挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。 3、项目定位——通过对项目自身条件及土地价值、市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。 4、项目概念规划——提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。 5、项目规划设计——根据项目概念规划交由专业的设计机构做项目详细的规划设计。如建筑设计、环境设计、配套设计等。 6、项目形象策划——开发商与项目的形象整合，项目形象、概念及品牌前期推广。 7、项目营销策划——分析项目环境状况，突现其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。 8、项目服务策划——与项目定位相适应的物业管理概念提示，将服务意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。 9、项目品牌策划——抓住企业和项目培养品牌，延伸品牌的价值，创造可持续发展战略。

第3种观点： 房地产产品策划模式房地产产品策划流程和内容如下：　　　　 1、产品调研 产品的前期策划中最重要的是调研，对区域竞争产品的调研，对购房者消费倾向的调查，目的是了解需求和供应状况，为产品定位作好准备。 2、项目定位在产品调研的前提下，对产品进行恰如其分的确定具体位置。包括目标客户定位，这最重要，因为产品竣工后是卖给他们的。还有产品品质定位、产品功能定位、产品地段定位、产品规模定位、产品形象定位等。 3、产品规划设计这是策划的重心，根据目标客户的特性分析，产品就为它量身而做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。 4、产品细节设计 采用新技术、新材料、新设备。先进的生产工艺，保证产品质量。 5、产品营销针对量身定做的目标客户推出产品的半成品或成品，包括产品的包装、产品的推广等。 6、产品服务 这里主要是售后服务，目的是把产品的价值提升和延长。

第1种观点： 一、项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。可行性研究的工作阶段投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性研究报告。二、房地产营销策划内容营销策划内容:A、定价策略1、根据市场情况，合理分布各销售阶段，并制定平均销售价格表；2、实施后，在销售过程中视实际情况调整销售价格；3、推出特价房的时机及数量建议；4、楼层、朝向、景观差价；5、付款方式建议；6、售价调整与销售率及工程进度的关系B、销售费用及资金流量建议1、营销全过程中各阶段销售费用（包括广告设计、制作及发布，售楼处及样板房装修，销售人员奖金，名类促销活动等费用）的数额建议；2、销售资金回笼与工程进度关系建议C、开盘时间及销售阶段的划分1、开盘时机建议（根据市场、项目、竞争对手状况综合起来考虑）；2、销售阶段的划分及周期D、销售控制1、推盘手法建议；2、各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议；3、价格与促销手段建议；4、签署认购书与合同的注意事项E、人员培训1、发展商简介；2、房地产特性与房地产价值；3、项目环境资料说明；4、项目规划介绍；5、公共设施介绍；6、整体理念介绍表表达；7、营销理念；8、营销技巧；9、逼定技巧；10、案名表达；11、广告定位；12、广告表现；13、市场客源定位；14、业务计划介绍；15、买方心理障碍排除；16、现场接待流程及规定；17、守价技巧；18、准客户资料收集及分类方法；19、电话拜访与演练；20、DM寄发及促销活动计划说明；21、自我促销及组合促销介绍；22、现场买气制造；23、认购书、售价与付款办法介绍；24、相关法务及税务介绍；25、仪态、仪表与商业礼仪；26、答客问演练与课程验收。

第2种观点： 房地产销售策划与项目策划的区别简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。一：项目策划所包涵内容：市场调查项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议目标客户分析经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、价格定位理论价格/成交价格/租金价格/价格策略入市时机、入市姿态广告策略广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控媒介策略媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算推广费用现场包装、印刷品、媒介投放

第3种观点： 房地产销售策划的原则　　一：创新原则　　随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。　　二：资源整合原则　　整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于：智能互补、利益共享、风险共担。　　三：系统原则　　房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。　　房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园......可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的"卖点"一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实：在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。　　四：可操作性原则　　销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。　　第五节：检验销售策划的成果　　随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响，有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。

第1种观点： 房地产战略策划模式　　房地产战略策划模式从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长：第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路;第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标;第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。房地产战略策划模式是王志纲先生及其工作室倡导、并在房地产策划实践中证明可行的策划模式。经过多年的研究和探索，王志纲工作室战略策划理论逐渐形成，具有独特的策划风格。战略策划模式最大特征是强调宏观大势的把握与分析。　　房地产战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。　　房地产战略策划模式流程和内容如下：　　1、大势把握出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个企业的不同特点，找到适合其的发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板块文化底蕴。 2、理念创新出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。 3、策略设计出方案。量身定造，针对企业特点设计一套科学、独创、有前瞻性的，且具可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位，项目理念设计，项目功能规划，项目运作模式，项目经营思路和项目推广策略。 4、资源整合出平台。帮助企业整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合，企业外部资源整合，行业内部资源整合，行业外部资源整合。 5、动态顾问出监理。操作过程主要由企业家完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件，项目重要环节，项目节奏把握，项目时常引爆和项目品牌提升。　　战略策划模式对策划人的综合素质要求很高，具有哲理型、思想型、创新型素质的策划人才能容易胜任。

第2种观点： 房地产全程策划模式　　全程策划的策划理念和内涵既实用又丰富，而且创造了不少经典项目，深受众多房地产开发企业及策划咨询公司的推崇，流行全国。　　房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行全过程的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳的状态走向市场。　　房地产全程策划模式的特点是全过程策划服务，因而策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成三种不同的策划方向：　　第一种是在项目接手后，从市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及售后服务等一系列环节都参与进去，并在各个专业上具体操作，直到项目成功推出市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全面，从策划总监、策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协调、相互合作。而且，要求最低层面的技术人员如建筑设计、广告平面、销售代理等人员都对策划规律全面熟悉。这种全程策划方向难度相当大，人员结构、知识结构的要求相当严谨，只有极少数有实力的策划咨询公司能承担这样的全程策划。　　第二种是项目的一系列环节都参与进去，但不涉及到具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作。全程策划公司只是做总策划及统筹，把各种不同的专业公司整合一起，按照总策划的方向行事。此策划方向人员不多，但都是策划精英，能主持各方面的专业工作，把专业公司协调、统筹好。该策划方向被运用到众多的策划咨询公司。　　第三种由于策划咨询公司的专业特长不同，在全过程策划服务的前提下，有的在规划设计、建筑设计及环境设计方面参与比较多;有的在市场调研、投资分析方面有擅长;有的在广告策划方面有突出的表现;还有的在策划销售方面最有能力。他们运用自己的专业特长有所侧重，但不丢掉全程策划的宗旨，也取得了较好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。　　全程策划模式比较适用于中小型项目操作运行，这样各个环节较容易策划到位，大的项目如几千亩的大盘就会感到力不从心。这时，就应该采用其他策划模式与之交*进行，取长补短。全程策划模式的流程和内容如下：　　全程策划模式内容如下： 1、市场调研分析对项目所处的经济环境、项目当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。 2、土地价值研判挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。　　3、项目定位通过对项目自身条件及土地价值、市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。 4、项目概念规划提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。 5、项目规划设计根据项目概念规划交由专业的设计机构做项目详细的规划设计。如建筑设计、环境设计、配套设计等。 6、项目形象策划开发商与项目的形象整合，项目形象、概念及品牌前期推广。 7、项目营销策划分析项目环境状况，突现其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。 8、项目服务策划与项目定位相适应的物业管理概念提示，将服务意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。 9、项目品牌策划抓住企业和项目培养品牌，延伸品牌的价值，创造可持续发展战略。

第3种观点： 房地产销售策划与项目策划的区别简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。一：项目策划所包涵内容：市场调查项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议目标客户分析经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、价格定位理论价格/成交价格/租金价格/价格策略入市时机、入市姿态广告策略广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控媒介策略媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算推广费用现场包装、印刷品、媒介投放

第1种观点： 一、项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。可行性研究的工作阶段投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性研究报告。二、房地产营销策划内容营销策划内容:A、定价策略1、根据市场情况，合理分布各销售阶段，并制定平均销售价格表；2、实施后，在销售过程中视实际情况调整销售价格；3、推出特价房的时机及数量建议；4、楼层、朝向、景观差价；5、付款方式建议；6、售价调整与销售率及工程进度的关系B、销售费用及资金流量建议1、营销全过程中各阶段销售费用（包括广告设计、制作及发布，售楼处及样板房装修，销售人员奖金，名类促销活动等费用）的数额建议；2、销售资金回笼与工程进度关系建议C、开盘时间及销售阶段的划分1、开盘时机建议（根据市场、项目、竞争对手状况综合起来考虑）；2、销售阶段的划分及周期D、销售控制1、推盘手法建议；2、各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议；3、价格与促销手段建议；4、签署认购书与合同的注意事项E、人员培训1、发展商简介；2、房地产特性与房地产价值；3、项目环境资料说明；4、项目规划介绍；5、公共设施介绍；6、整体理念介绍表表达；7、营销理念；8、营销技巧；9、逼定技巧；10、案名表达；11、广告定位；12、广告表现；13、市场客源定位；14、业务计划介绍；15、买方心理障碍排除；16、现场接待流程及规定；17、守价技巧；18、准客户资料收集及分类方法；19、电话拜访与演练；20、DM寄发及促销活动计划说明；21、自我促销及组合促销介绍；22、现场买气制造；23、认购书、售价与付款办法介绍；24、相关法务及税务介绍；25、仪态、仪表与商业礼仪；26、答客问演练与课程验收。

第2种观点： 房地产销售策划与项目策划的区别简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。一：项目策划所包涵内容：市场调查项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议目标客户分析经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、价格定位理论价格/成交价格/租金价格/价格策略入市时机、入市姿态广告策略广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控媒介策略媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算推广费用现场包装、印刷品、媒介投放

第3种观点： 房地产营销策划要点　　营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划。　　●市场定位与产品设计定位：　　根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。　　具体内容包括：　　项目总体市场定位　　目标人群定位　　项目开发总体规划建议 组团规划建议 交通道路规划建议　　户型设计建议　　整体风格建议 外立面设计建议　　园林景观规划建议　　社区配套设施 会所建议　　楼宇配套建议 建议装修标准建议 装饰材料建议　　物业管理建议　　● 市场推广策划：　　根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计，广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。　　具体内容是：　　市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼　　项目案名建议　　销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制　　广告策略 ：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群 项目诉求重点，各类广告创意　　媒体投放策略 ：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期　　公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行　　● 项目销售策划：　　此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。　　具体内容包括：　　开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式　　销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞　　销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略　　销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划　　促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪　　市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整　　销售策略调整

第1种观点： 购买前一定要实地考察，确认人流、周围的配套设施以及目前租金水平等。查清卖方信息购买商业地产，需要对商业地产进行权属调查，验看房地产权证原件、交易出具的房地产产权调查信息、房地产权利人的身份证明文件等。如果不是房地产权利人本人，则应出具有效的委托证明。问清有无租赁如果该商业地产存在租约，则应要求出让方提供租赁合同，并提供承租人放弃优先购买权的证明文件。按照目前国家法律的规定，承租人在同等条件下有优先购买权，未取得承租人放弃优先购买权的证明文件，则承租人可以向主张同等条件下的优先购买权。理清交易税费商业地产在二手房市场上买卖，出让方缴纳的税费较多，总计为本手买卖合同价与上手买进合同价差额的50%左右。一般个人出售商业地产，会要求净到手价，即出售该房产所产生的一切税费都由买受人承担。因此，买受人购买商业地产，要对承担的税费心中有数，不要超出自己的预算和承受能力。缴清物管费用商业地产的物业管理费用一般较高，如果该物业长期闲置，则会产生较高的物业管理费，有可能超出房产买卖所留的尾款。为防范此类情况产生，在签署合同时应保留足够的尾款(即在房产交接后支付的款项)以覆盖出让方应支付的费用(包含物业管理费、房产出租的租金及押金等费用)，从而保证交易的顺利进行。通过了解这些基本信息，相信投资购买商业地产也就有了充分的准备了。

第2种观点： 1、房地产开发要满足什么条件？（1）开发主体合法。进行房地产开发的单位和个人，首先应取得房地产开发的资格。如果是房地产开发企业，则应依照《城市房地产管理法》规定的条件设立，向工商行政管理部门申请登记，并取得营业执照。（2）使用权。房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径（出让和划拨），取得房地产开发用地使用权。用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有《国有土地使用证》。《城市房地产管理法》第2规定：依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。（3）在规定的期限内动工。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力，或者、有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。2、房地产开发类型有哪些房地产开发包括土地开发和房屋开发。（1）土地开发。土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。（2）房屋开发。就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。3、房地开发必须严格执行什么原则？《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条规定：房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。4、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工期限开发的，国家有什么规定？以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地作途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者、有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。5、房地产开发企业在向工商部门领取营业执照后，应在多少时间内，向登记机关所在地的县级以上地方规定的部门备案？房地产开企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方规定的部门备案。6、国家采取什么样的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅？国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

第3种观点： 1、市场条件判断开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。2、项目位置选择商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。3、判断可发展规模在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。该项工作属于微观判断，很多咨询机构分析时使用的方法是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。不同的咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同，分析结果可能有很大的不同。比如，有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采用年鉴作为基础信息，并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设，该种分析方法有其优点，但缺点也是很明显的。某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势，依靠其大量调查信息，建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行分析判断，假设较少，结论更具有时效性。个人认为最好是上述两种咨询机构的融合。在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。4、项目土地取得及许可完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及许可的问题。土地取得指投资商按照与土地主管部门商定的价格从土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。许可指向相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到相应计划委员会、规划局、商业委员会等机构的批准等。

第1种观点： 法律分析：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。法律依据：《城市房地产开发经营管理条例》 第二十三条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； （四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第2种观点： 法律分析：商品房预售，应当具备下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。除此之外，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上房产管理部门和土地管理部门登记备案，并将商品房预售所得款项用于有关的工程建设。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

第3种观点： 律师解析：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。【法律依据】：《城市房地产开发经营管理条例》 第二十三条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； （四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。