棚户区改造，院落空地不会被纳入评估、不给补偿了吗

来源：华拓科技网

第1种观点： 在房屋征收补偿过程中，最有价值的是土地而不是房屋本身。对土地使用权的补偿价值占据了拆迁补偿款的绝大部分。但在实际的房屋征收项目中，一般只补偿房屋价值、室内装修及设备附属物价值、停产停业损失等，而对于私有房产的空地和院落从来不被纳入评估范围，到最后对这些院落、空地等土地价值自然不予补偿。而这种对院落、空地不予补偿的做法，严重侵害了广大被征收人的合法财产权益，那么被征收人该如何维权？主张对院落、空地等土地价值予以补偿的法律支撑又在哪儿？对院落、空地等予以补偿的补偿标准又是什么呢？本文，在明律师从最高院司法解释《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未确权登记的空地和院落单独予以补偿的答复》(以下简称“答复”)出发，结合其他法律规定为你解读。一、《答复》明确了对于房屋未占用的院落、空地等应予以补偿最高人民《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》这一司法解释可谓是对被征收人的一场“及时雨”。其内容规定，“国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。前述规定，可以直接作为被征收人主张对院落、空地等土地享受补偿的法律依据。二、最高院制定此《答复》背后的法理在哪儿？一，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收补偿的原本就是土地。批准的专项资金也是用于征收范围内整块土地的补偿费用。如果只补偿房屋所占面积，那么其余空地、院落的补偿款到哪里去了？！可想而知，本该被征收人所享有的院落、空地等土地补偿权益无疑会被拆迁方截留，成为其从拆迁过程中谋利的手段。那么，最高院所做这一《答复》，除了能够保障更多被征收人的权益，也从法律制度层面规范的征收行为。二，被征收房屋的价值的补偿包括“被征收房屋及其占用范围内的土地使用权”。那么，“占用范围内的土地使用权”，不仅应包括建筑物占用范围的土地，也包括为建筑服务的房前屋后当事人合法享有使用权的绿化用地、停车用地、院落用地等“空地”。因为被征收人同样对这些“空地”享有土地使用权。如果只对建筑物占地面积予以补偿，不对被征收人合法占有使用的空地予以补偿，实际是无偿收回当事人“空地”的土地使用权，是对被征收人“空地”使用权的掠夺。三、在拆迁补偿中院落空地属于被拆迁人的合法权益，征收部门应当对此进行合理补偿。

第2种观点： 法律分析：空地院落拆迁的补偿标准是通过房地产价值的评估部门出具的评估结果来进行确定的。房地产的价格评估机构先是通过被征收人的协商进行选定的，然后在被征收人协商没有达成一致的前提下，可以让房屋的征收部门经过组织被征收人根据少数服从多数的原则进行投票，从而进行确定决定，或者也可以通过采取摇号、抽签等等随机的方式进行确定。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第3种观点： 法律分析：1、对于征收国有土地附属的院落和空地应当按照评估的价值进行补偿。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第1种观点： 一、60多平院落在棚改时被遗忘，不予评估补偿，这合理吗？天津某地刘先生的房屋是祖辈留下来的砖瓦平房，两证齐全。房屋的建筑面积有98平方，房屋前面有一个大院落，大概有60多平方。2019年要进行棚户区改造，他家的房屋被划入了拆迁范围。可是当拿到评估报告的时候，刘某发现房屋面积按照一比一的比例安置补偿，但自家的院落并没有被评估。这意味着院落是不会赔偿了。刘某对此非常不满意，明明院落就属于自家，也存在这么多年了，为什么不给评估补偿呢？二、空地院落应不应当补偿？有何法律依据？刘先生要求对空地院落进行补偿的要求其实是正当合理的。《最高人民关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中提到：“对土地公有制之前，通过购买房屋的方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”所以，刘先生家中的院落、空地是应该有补偿的，应当由评估机构按照市场交易价格进行评估，然后进行合理补偿。三、棚改房屋及空地院落的补偿标准是什么？这里我们首先要知道，补偿标准有一个基本原则就是：保证被拆迁人的生活水平不会降低。如果你感觉到征收方给你的补偿，会让你原有的生活水平明显降低了，那么这个补偿就不太合理，你需要注意了。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条中说到：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条的规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。通常来说，咱们可以大致参考周边房价来粗略测算自家房屋的价值。补偿评估不合理，律师建议您采用三步走维权法通常，在下发房屋征收决定后，征收方就会进行分户评估，并制作分户评估报告，确定每家每户的房屋评估价值，明确具体补偿金额。被征收人如果认为评估结果不合理，咱们可以采取三步走维权法：1、在收到评估报告后10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。2、对复核结果仍不服的，可以在10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。3、对鉴定结果仍有异议的，待作出补偿决定书后及时申请复议或提起行政诉讼，请求撤销该补偿决定书。

第3种观点： 一、60多平院落在棚改时被遗忘，不予评估补偿，这合理吗？天津某地刘先生的房屋是祖辈留下来的砖瓦平房，两证齐全。房屋的建筑面积有98平方，房屋前面有一个大院落，大概有60多平方。2019年要进行棚户区改造，他家的房屋被划入了拆迁范围。可是当拿到评估报告的时候，刘某发现房屋面积按照一比一的比例安置补偿，但自家的院落并没有被评估。这意味着院落是不会赔偿了。刘某对此非常不满意，明明院落就属于自家，也存在这么多年了，为什么不给评估补偿呢？二、空地院落应不应当补偿？有何法律依据？刘先生要求对空地院落进行补偿的要求其实是正当合理的。《最高人民关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中提到：“对土地公有制之前，通过购买房屋的方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”所以，刘先生家中的院落、空地是应该有补偿的，应当由评估机构按照市场交易价格进行评估，然后进行合理补偿。三、棚改房屋及空地院落的补偿标准是什么？这里我们首先要知道，补偿标准有一个基本原则就是：保证被拆迁人的生活水平不会降低。如果你感觉到征收方给你的补偿，会让你原有的生活水平明显降低了，那么这个补偿就不太合理，你需要注意了。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条中说到：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条的规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。通常来说，咱们可以大致参考周边房价来粗略测算自家房屋的价值。补偿评估不合理，律师建议您采用三步走维权法通常，在下发房屋征收决定后，征收方就会进行分户评估，并制作分户评估报告，确定每家每户的房屋评估价值，明确具体补偿金额。被征收人如果认为评估结果不合理，咱们可以采取三步走维权法：1、在收到评估报告后10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。2、对复核结果仍不服的，可以在10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。3、对鉴定结果仍有异议的，待作出补偿决定书后及时申请复议或提起行政诉讼，请求撤销该补偿决定书。

第2种观点： 法律分析：国家并没有取消棚户区的改造。从安置的方式来看，在棚户区改造拆迁的过程中，当地可以因地制宜调整安置。如果商品房库存不足、房价过高的，可以采取新建安置房补偿安置的方式。如果商品房库存充足、房价稳定的，可以继续货币安置。法律依据：《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十三条加快集中成片棚户区的改造。对集中成片的棚户区，城市要制定改造计划，因地制宜进行改造。棚户区改造要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决;住房质量、小区环境、配套设施明显改善;困难家庭的负担控制在合理水平。

第1种观点： 依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，征收房屋补偿范围主要包括如下三部分内容：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。所以，法律对占用土地使用权是有明确的补偿的，如果在征收有院落的房屋与没有院落的房屋都给予同等的对待，不符合公平的原则。所以对于有院落的房屋进行补偿的时候，应该在评估的时候根据房屋所有人对于院落的使用情况，作出合理的补偿。另外，《最高人民关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》(2012)行他字第16号中也提到：“对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”因此，根据上诉法条在房屋拆迁中院落和空地都是应该有补偿的，应当由评估机构按照市场交易价格进行评估并依法登记在内，然后进行合理补偿。一、拆迁补偿计算拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地根据本地的实际情况和国家有关法律加以确定。由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积被拆迁房屋重置成新价。(一)房屋拆迁补偿计算标准(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格(二)房屋拆迁安置费计算标准(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费没有提供周转房情况下的临时安置补助费超过过渡期限的临时安置补助费非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0；2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0。

第2种观点： 法律分析：对于征收国有土地附属的院落和空地应当按照评估的价值进行补偿。征收补偿不仅有对房屋价值的补偿，还有对房屋所占范围内土地的补偿。被征收人享有使用权的绿地、院落、泊车位等，也应给予补偿。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第3种观点： 依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，征收房屋补偿范围主要包括如下三部分内容：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。所以，法律对占用土地使用权是有明确的补偿的，如果在征收有院落的房屋与没有院落的房屋都给予同等的对待，不符合公平的原则。所以对于有院落的房屋进行补偿的时候，应该在评估的时候根据房屋所有人对于院落的使用情况，作出合理的补偿。另外，《最高人民关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》(2012)行他字第16号中也提到：“对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”因此，根据上诉法条在房屋拆迁中院落和空地都是应该有补偿的，应当由评估机构按照市场交易价格进行评估并依法登记在内，然后进行合理补偿。一、双层厂房拆迁如何赔偿？双层厂房拆迁是按照实际面积、建筑结构、房屋新旧程度等评估补偿的，通常拆迁补偿包括土地使用权的补偿，地上厂房及附属物的补偿，停产停业损失的补偿，设施设备搬迁补偿等。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第1种观点： 依据我国相关法律的规定，城中村拆迁时，院落是当事人合法享有的，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。《最高人民关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》【2012】行他字第16号山东省高级人民：你院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未确权登记的空地和院落单独予以补偿的请求》收悉，经研究，答复如下：对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。一、被拆迁人享有的权利(1)依法获得安置或者补偿的权利，在拆迁人不能一次将拆迁用房提供给被拆迁人时，有权利要求拆迁人提供周转房；(2)对于县级以上作出的限期拆迁决定不服的，可以向人民起诉；(3)在拆迁行政诉讼法中，有权利申请人民裁定停止执行被诉的具体行政行为(即房屋拆迁纠纷裁决书，房屋拆迁许可证、限期拆迁决定书等等)；(4)对于房屋拆迁主管部门不履行法定职责的，有权利诉请人民判决房屋拆迁主管部门履行其法定职责；(5)对于拆迁人经协商达成的拆迁协议，有权利申请公证机关给予公证；(6)与拆迁人协商，就拆迁安置用房的面积和地点、拆迁补偿的方式和补偿的金额、周转用房的过渡方式和过渡期限达不成协议时，有权利申请房屋拆迁主管机关裁决；(7)对于房屋拆迁裁决主管机关所作的拆迁裁决不服的，有权利向人民起诉，也有权利向在关部门申诉或者申请复议；(8)有权利获得拆迁补助费；(9)不服拆迁行政主管机关的行政处罚的，可以申请复议，也可以向人民起诉；(10)对于拆迁人不依法拆迁的，可以请求拆迁行政主管机关对于拆迁人给予行政处罚；(11)因拆迁人不能履行或者不能全面履行拆迁协议时，有权利就有关的事宜申请有关部门解决或者诉请人民处理；(12)其他依享有权利。