新房被查封,购房者签订合同时要注意哪些问题

第2种观点： 一、被查封的房屋买卖合同有效吗1房屋已经被查封签订的买卖合同是否有效应根据实际情况分析，主要包括以下三种情形：（1）如果第三人已经支付全部价款并实际占有，未办理过户登记手续，但第三人是善意取得，买卖合同是有效的，人民不得查封、扣押、冻结。（2）如果卖家隐瞒真实情况，房产也未过户，买卖合同就无效的，以欺诈方式签订的合同是无效的。（3）如果买卖双方恶意串通签订房屋买卖合同，侵犯第三人合法利益的，合同也是无效的。2、法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百四十 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民或者仲裁机构予以撤销。二、房屋买卖违约的情形？二手房交易过程中导致买方反悔的因素有很多，具体可以归纳成以下四种情形：1、买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔。房屋买卖合同签订后，因买方经济状况恶化或缺少后续支付房款能力而无法支付合同约定房款，导致违约；2、以卖方房屋质量瑕疵为由，要求解除房屋买卖合同。二手房不同于预售商品房，一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，所以，或多或少会存在一些质量瑕疵。如果买方认为卖方售房时故意隐瞒房屋质量瑕疵或者房屋存在违章搭建等情况，就可能导致买卖纠纷产生；3、房屋过户前或者过户中交易被，导致买方权利不能实现，要求解除合同、赔偿损失。从签订房屋买卖合同到买方拿到房屋期间，如果卖方故意隐瞒房屋已被查封的事实，或者在过户手续办理过程中，因卖方原因导致房屋买卖交易无法继续履行下去，即使买方已经缴付了首期款并实际入住，只要房屋尚未完成过户登记，买方利益就无法受到法律保护；4、因贷款变化原因导致买方无法买房。二手房市场贷款先是银行提高贷款首付额，提高贷款利率，后是严格第二套房屋买卖贷款等，由于变化导致买方贷款申请没有通过，从而构成合同违约。

第3种观点： 买二手房，房子在签合同前被查封购房者可以要求解除买卖关系，并要求售房者承担相应的违约责任。为避免买到查封房，购房者可以携带房产证复印件和售房者身份证复印件到档案局查档进行产权调查，或者登陆司法裁判网核验房屋是否被登记为查封占用。【本文关联的相关法律依据】《不动产登记暂行条例》第二十七条权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。《城市房地产管理法》第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第1种观点： 其实在买房子的过程中，签署购房合同的环节可以说是整个购房过程的尾声了。许多购房者从一开始寻找房源、看房，甚至是和中介谈判的过程中，往往都带着万分的小心和很高的警惕心，但是在这至关重要的最后一个环节却是不小心出差错。在签合同时有哪些问题要注意呢？第一，合同中有没有包含建筑及装修质量标准的细则。购房者因为购买的是期房而不是现房，所以买房时看到的只是图纸。建成后，外墙是什么材料是么颜色，内墙是纸筋灰还是已经刷好涂料等，如果只是凭借开发商的口头一说是难以成为买卖双方约定的受法律保护的内容的。房屋建成后的面积与图纸面积往往也会存在一些出入。前者比后者大，需要购房者补钱还好说；如果是后者比前者大，合同上又没有关于房屋建成面积的规定，让开发商往回退钱就很麻烦了。如果合同上没有具体的装修标准，很可能到购房者接收入住的时候收到的只是一个空壳子。第二，合同中有没有对附属配套设施的有效制约条款。一般来说，凡是出售公寓小区或别墅小区的住房，开发商都会许诺若干配套设施，比如说健身俱乐部、网球场地、游泳池等等。但是如果楼盘出售情况不好，这些配套设施很容易就会变得“遥遥无期”。一旦合同中没有包含对于这种情况有效的制约条款，那么购房者就只能“哑巴吃黄连，有苦说不出”。第三，合同有没有规定开发商延期交房的具体罚则。在楼房建造过程中可能会遇到很多不可预见的困难，比如资金、材料、施工等，从而延误交房的日期。如果对此没有具体的处罚条款，不仅可能打乱购房者的计划，而且侵犯了购房者的合法权益。因此，购房者有权利获得经济上的补偿。而获得补偿的依据，自然就是写在购房合同中的那些具体罚则。所以为了维护购房者的权益，这类条款应当是购买期房合同中的必备条款。第四，合同中有没有关于房屋面积的条款。购房者在签订购买现房合同时在此条款中要写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平方米数、使用面积平方米数、建筑面积与使用面积的比例；另外，所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应该在合同中明确地写明。第五，留心关于价格、收费、付款额方面的条款。在一般合同中，价格条款应该是比较明确的，每平方米多少元钱。开发商要求购房者付出的各种款项、税费，购房者都可要求售房方出示有关的规定和证明文件，对于一些不合理的缺少依据的收费，如开发商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等、购房者都有权拒付。第六，在合同中有关房屋质量的条款。购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。比如卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等等。上下内外的质量要求都应涉及到。同时合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备等等。当然，最最重要的是交完首付一定要拿到在当地房产局备过案的购房合同，避免不必要的纠纷。

第2种观点： 法律分析：买房人可以要求解除合同,并要求卖房人承担违约责任。法律依据：《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第3种观点： 最高人民关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文产权登记有关问题的函》的通知二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。查封规定对可以预查封的房产规定了如下三种情况：“十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民也可以进行预查封：(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第一种情况是指，对房地产开发商已经建成可以使用并办理了商品房预售许可证的待售房屋，尽管没有办理产权登记，也可以查封执行。这种情况下的被执行人一般是房地产开发商。第二种情况是指被执行人向房地产开发企业已经购买了房产，并办理了初始登记的房产。所谓初始登记，是购房人从开发商处购买了房产，已经办理产权登记但尚未领取产权证明的房产。第三种情况是，被执行人购买的房屋虽然没有办理产权初始登记，但已经与开发商签订了并已经交纳了房款的没有登记的房屋。在这里，第一、第三种情况是指对没有办理产权登记的房产可以查封执行，第二种情况是对已经登记但没有颁发产权证的房产可以查封执行。根据这个规定，房地产商正在开发建设的房产，在没有取得商品房预售许可证之前，不能办理预查封登记。